{很有料}关于小区停车位和公共收益，业主必须知道
2020-07-25 15:19
当今社会，城市建设速度快，而同时很多政策法规滞后，人民对很多问题认识不足，导致社会居民们吃了很多亏，受了很多冤枉气。现在，有一些关于居民小区内停车位的知识，和大家分享。
1 问：城市居民区的停车位有哪几种？
答：地面停车位、地下停车位、楼房首层架空层停车位。
2 问：停车位的所有权是谁的？
答： 地面停车位，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。 楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，保利心语东区地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主。
3 问：居民小区内的停车位可以出售吗？
答：不能。小区停车位的产权归属大概有三种情形：一种是产权归属开发商，一种属人防工程产权，第三种是产权归全体业主（一般指地上的占用公共用地面积）。产权属开发商的，开发商就具有对停车位的占有、使用、处分、收益的权益。不过目前不少地下停车场都是人防工程，没有产权的停车位是不可以出售的，自然也就没有产权证，但是可以出租,租赁的最长时间是20年。
4 问：为何社会上很多小区的开发商都在出售停车位？业主购买后有何风险？
答：大多数已“出售”的车位，其实在法律意义上为“租用”。根据《合同法》中关于“租赁合同”的相关规定，租用的年限最高为20年。但是在购买车位时，销售人员往往会这样告诉消费者：“车位买了就是终身制，永远都是你的”或“车位使用权和房子年限相同。”据律师介绍，这种说法是错误的，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。所以业主在签合同时首先要问清“年限”，如果开发商把不能办理产权证的车位卖掉，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是权属证书，这样的车位买卖不受《物权法》保护。
5 问：小区开发商出售居民小区地下车位（首层架空层车位）的目的是什么？
答：“圈钱”。并且20年以后会再一次“圈钱”，我们的房子70年使用期内保利地产可以“圈钱”3次。
6 问：哪个小区的业主依法讨回了自己的停车位？
答：2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
说明：二审改判了。有兴趣业主可以到中国裁判文书网实际查询了解。链接：https://wenshu.court.gov.cn/
7 问：居民小区屡屡出现的“出售车位”大战，其根本问题出在哪里？
答：随着汽车的普及，停车难问题逐渐成为社会问题。城市内的各个居民小区的车辆越来越多，停车困难的局面纷纷出现，所以导致业主因停车问题与开发商和物业公司的纠纷。
8 问：居民小区的的停车困难究竟该如何解决？
答：①限制外来车辆进入小区长期停放。②查清本居民小区的停车位数目和业主的车辆数目，让业主心里清楚。③在不破坏小区绿化和公共区域的前提下，想办法扩大停车场。④物业加强管理，同时业主也要养成好的习惯，合理利用停车位。
9 问：居民小区的停车位应该优先谁来使用？
答：应该首先满足本小区业主的使用需求。
①按政府相关法规规定，商品房项目需按规定配备停车位。
②根据《机动车停车场管理办法（试行）》的规定：“居住区内的停车场在满足业主需要的前提下，可以向社会提供经营性停车服务，并严格执行物业管理法律、法规的规定；属于业主共有的停车场向社会提供经营性停车服务，必须依法由业主共同决定。”
10 问：假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属会成为一个颇具争议的法律问题吗？
答：依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。
11 问：对于停车位，政府应该如何作为？
答：在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
12 问：全国各地都在业主和开发商挣停车位所有权。有没有哪个城市由政府主导在探索如何实施？
答：有。深圳市规划和国土资源委员会于2014年12月2日，发布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》。《办法》首次对明确了停车位的权属，对于具体的转让、登记、发证和地价计收都做明确规定。
规定目前开发企业在未取得停车位产权证，私自销售的行为，属于违法行为。规定占用业主共有的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位，均应当纳入配建停车位的范围，归全体业主共有、共用。配建停车位不得转让。
规定配建停车位在房地产初始登记后权利人为全体业主，不得买卖，不核发房地产证。地价计收上，配建停车位免收地价。
13 问：居民小区的业主们应该如何正确对待保利地产出售车位的事情？
答：①认清“卖车位只会加剧停车难”，对解决停车问题毫无益处。
②认清开发商的真实意图是“圈钱”。
③业主花10-15万“购买”到20年的车位使用权之后，还要每月交不等的管理费，等于20年内支出了（自己算）万元。
④全体业主要支持业委会与开发商、物业公司进行沟通谈判。
居民小区里，业主自家房子内的面积是业主的私有财产！
居民小区公共区域和配套的建筑物的唯一主人，是本小区的业主大会！
开发商是社会的一个重要组成部分，为社会建设做出了努力，也赚取了足够的利润的同时，更应该承担社会责任。
有不少业主，
对于具体哪些属于小区公共收益，
感觉很模糊，
这里，
总结了各种情况。
一
哪些属于小区公共收益？
01
公共区域的广告收益例如轿厢广告、户外广告
对于这一部分收入，大家都有共同的认识，这是属于公共收益。电梯是小区的公共设施，轿厢属于公共区域，在小区内的其他公共区域铺设广告，这些收益理当纳入公共收益。
02
小区公共区域的停车位收益
在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益自然算入公共收益。
如果小区车库，开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享有收益；如果车库的车位，开发商拿不出产权，那也应该算入公共收益。
03
小区公共区域内租赁的摊位收益
如果在小区的公共区域，有门面或者摊位出租，收取租金，收益属于公共收益。
如果有公司来小区摆上一天或者一段时间的摊位，所缴纳的摊位费也是如此，而一些小区时而会有水果摊、卖衣服的、卖书的摊位，道理一样。
04
利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入
如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，是属于小区的公共配套，在小区业主使用时，会缴纳一定的费用，那么这笔收入，也应该是属于公共收益。
05
部分通信运营管理费
在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共收益。
06
因损坏小区的公共设施进行的赔偿
因损坏小区的公共设施，例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。
07
物业管理用房的收益
如果小区配给物业管理用房，有两三间，甚至更多，物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金就应该算作公共收益。
二
小区的公共收益如何使用及用途？
（1）用于补充专项维修资金；
（2）通过业主大会全体业主投票决定，可以用于：
①维修、更新、改造、增设共用设施设备；
②业主公益活动的开展；
③业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；
④邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用；
⑤业主大会议事规则约定的其他事项。返回搜狐，查看更多
