因疫情导致房屋租赁合同纠纷难解？且看长法如何调结

因双方对是否解除合同以及解除合同的赔偿事宜无法达成一致意见，故原告何某提出本案诉讼，请求解除双方之间的租赁合同，并要求返还押金及1月24日至4月2日的租金共35万元。

鉴于原被告双方都有较高的调解意愿，承办法官立刻组织庭前调解。在双方对解除合同及违约责任约定不明、且出现不可抗力等因素的情况下，承办法官基于公平原则对双方当事人反复释法说理，希望双方能够相互体谅对方的困难，促成双方各退一步、寻求共识、达成调解协议。

最终，原告何某同意继续支付租金至5月，被告邝某也同意解除合同；对合同解除后的细节问题（包括健身房内的游泳池拆除、物业费、水电费、器材搬离等内容），双方也达成一致意见。

目前，疫情防控形势持续向好，企业和个人的复工复产正有序推进。本案的高效调结，促成双方及时止损，有效实现共赢的同时，对有效减少疫情给房屋租赁合同履行造成的影响，维护房屋租赁市场的健康发展，恢复正常的生产生活秩序，具有重要的示范作用。

为减少和妥善处理涉“疫”房屋租赁合同纠纷

法官对合同当事人提出如下建议

1. 及时通知，提供证明

如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。

2. 沟通协商，变更合同条款

建议合同当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期。

3. 注意固定和留存证据

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张变更或解除合同的一方，应当对解除或变更的事实承担证明责任。房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。

4. 谨慎合理选择请求权基础

对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。

文稿 | 民一庭 综合办