平顶山市中级人法院民二庭法官助理，毕业于华东政法大学，曾于第二十八届全国法院学术讨论会获优秀奖。
正值2020年岁末年初之际，本应是商品房交易的旺季，一场突如其来的“新冠肺炎”疫情让所有人始料未及。为应对“新冠肺炎”疫情，全国各省、市立即积极响应，相继启动重大突发公共卫生事件一级响应，严格管制，减少接触，举国抗疫的局面迅速形成。疫情的发生对我国社会各个方面带来巨大影响，从“预期交房可以要求赔偿吗？”这类话题被顶上热搜，不难看出疫情对房地产行业的影响程度之深，可以预见，一批关于房地产开发企业延期交房的纠纷，正在随着疫情的发展而酝酿。为争取纠纷化解的主动权，笔者提出人民法院应充分发挥审判职能，树立正确的因疫情因素导致延期交房类案件的裁判理念和司法导向，以期对依法处理延期交房案件、规范房地产企业延期交房行为、提高房屋消费者法律意识、减少延期交房类纠纷隐藏存量有所脾益。
“新冠肺炎”疫情出现后，党中央高度重视，把保障人民群众的生命安全和身体健康放在一切工作的首位，各级政府立即响应，国务院办公厅于2020年1月27日正式向全国发布通知，宣布延长2020年春节假期至2月2日。随着疫情的发展，截止至2020年2月1日，全国已有21个省级行政区通知要求各类企业不得早于2020年2月9日24时复工(湖北省要求为不得早于2020年2月13日24时)，涉及保障公共事业运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。随着疫情逐渐得到控制，复工复产工作正在有序推进，平顶山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥办公室也于2020年2月8日发布《关于全市工业企业、服务业企业和建筑工程安全复工复产有关事项的通知》【（2020）58号】明确指出“3.3月2日起，科技服务业企业、房地产开发企业可以复工复产。”并对申请复工复产企业申请复工复产的条件与程序进行了严格要求。疫情对于人民群众生产生活产生巨大影响，政府针对疫情采取的管控措施，直接间接地对房地产开发企业的正常经营运转带来严重影响，其中对房地产开发企业的交房行为的影响更加明显。
（一）疫情对房地产开发企业的直接影响
疫情管控期间，全国各地方政府均颁布了相关行政命令，禁止人群密集行业的营业，禁止人群密集活动的开展。按照一般的行业惯例，地产开发企业对于交房一般采取集中交房的方式，交房一般流程包含房地产开发企业联系购房者、发放交房通知、集中交房、验房、签收等主要环节，以上流程大多需要现场进行，很难避免人群聚集和接触，就目前对疫情防控的要求来看，这肯定是被禁止的，是现行条件下不能实现的，疫情对于交房行为的影响是非常直接而且彻底的。
（二）疫情对房地产开发企业的间接影响
房地产开发企业在房地产行业中属于下游产业，其上游密布着施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、营销企业、建筑材料加工企业、建筑设备租赁企业等房地产行业产业结构链条上的其他主体，疫情对于相关主体的影响也间接影响地产开发企业。施工单位与房地产开发企业密切相关，虽然房屋买卖合同与建设工程施工合同属于不同主体之间独立的法律关系，但是施工进度直接决定着交房时间，施工单位作为传统的劳动密集型行业，受疫情影响，大量建筑工人返乡后，由于疫情管控、交通管制、隔离期限、忧虑心理等影响，难以按照正常施工预期按时复工复产。就我市而言，按照文件要求，我市辖区内多数施工工程开工时间要推迟一个月以上，准备不充分的施工企业要延误更多时间，工期延误概率急剧升高，房屋完工交房的日期势必要延后。对于建筑材料商、租赁商来说不仅自身受到疫情的影响难以及时复工复产，更会受生产材料、租赁物资的上游供应商的影响，拉长正常供应周期。各级政府虽采取各种措施，尽量将疫情的影响降到最低，但房地产产业链条上的各个主体，受疫情措施影响的多米勒骨牌效应难以短时间彻底消除。房地产行业是一个复杂多元的产业链条，疫情对于房地产开发企业间接影响较直接影响更加长远、深入。
二、“新冠肺炎”疫情形势下延期交房类案件裁判理念和审理规则
（一）法律定性：疫情影响下，房地产开发企业延期交房是否构成不可抗力
从法律层面来看，关于合同履行中不可抗力的规定，我国法律主要有以下规定，《民法总则》第180条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而对于不可抗力的情形，我国法律没有做出具体列举式的规定，通常法律上理解不可抗力包括自然灾害(如台风、洪水、地震)、政府行为(如征收、征用)、社会异常事件(如罢工、骚乱)。本次新型冠状病毒肺炎已被列为“乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施”，截止目前尚无有效的治疗手段，且全国各地都采取了严格管控措施，显然本次“新冠肺炎”疫情符合不可抗力的“三不能”特征，具备法律所规定的认定不可抗力的前提条件。
从合同层面观察，房地产开发企业主张延期交房免责，一方面是基于法律规定，另一方面是依据房地产开发企业与购房者之间的商品房买卖合同的合同条款约定。根据笔者向我市房管局的调研情况，在我市范围内出售商品房绝大多数是采用我国住房和城乡建设部与国家工商管理行政总局于2014年4月联合制定的商品房买卖合同（预售）示范文本(GF-2014-0171)与商品房买卖合同（现售）示范文本(GF-2014-0172)，该两份文本中关于逾期交房约定均为：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条（第十二条）约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 种方式处理”。合同中对于不可抗力均作出了排除逾期交房违约责任的排除规定，另外，该两份合同文本中均对通过“专业术语解释”规定“不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”说明，房屋买卖双方在签订合同时对于逾期交房违约责任排除不可抗力因素是明知且认同的，有着适用不可抗力规则良好的法律基础。
从政策层面考量，疫情管控期间，一方面政府以行政命令等方式限制人群集聚性活动而直接导致不能够进行交房行为，另一方面也因假期延长、复工迟延等原因导致工期顺延而间接导致地产企业不能够按时交房。对此，2020年2月10日，《全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问》中，法工委相关负责人臧铁伟已明确表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”国家在政策层面，也对疫情是否可以作为不可抗力免除部分或全部责任作出了明确指引。
考虑到本次“新冠肺炎”疫情对房地产开发企业的影响，从法律、合同、政策三个方面来看，适用不可抗力规则符合房地产开发企业免除部分或全部逾期交房违约责任的前提条件，但对于具体案件中的适用，应当根据案件的实际情况，区分处理。
（二）案件的审理理念和具体规则
基本原则：根据合同免责事由成就的条件，即使本次疫情事件构成法律上的不可抗力，房地产开发企业能否部分或全部免除因逾期交房而产生的违约责任，应当遵循疫情是否对房地产开发企业按照合同约定如期交付房屋造成了实质性的阻碍。免除责任的比例应当综合考虑疫情对房地产开发企业影响的具体方式、影响程度、影响期间、房地产开发企业应对疫情减少影响的措施、房地产开发企业是否尽到通知义务等因素进行评定。
具体区分：对于房屋买受人要求房地产开发企业因延期交房承担违约损失的案件，房地产开发企业主张“新冠肺炎”疫情为不可抗力请求法院免除部分或全部违约责任的情形，应当区分以下具体情况，分别处理：（1）商品房买卖合同约定的交房时间在疫情防控期内，确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，房地产开发企业有权主张顺延交房，免除部分或全部逾期交房违约责任。交房时间应顺延至疫情防控影响结束之日，并建议留给房地产开发企业适当复工复产所需合理期间；（2）商品房买卖合同约定的交房时间在疫情防控期后，确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，房地产开发企业有权主张顺延交房，免除部分或全部逾期交房违约责任。对于顺延期间长度，应当依据疫情对该房地产开发企业造成实质影响致使其不能如期交房的时间确定（包括疫情对房地产开发企业直接和间接的影响）；（3）商品房买卖合同签订时间在疫情防控期，疫情防控对于合同双方而言并非不可预见，不构成不可抗力。疫情防控并未对房地产开发企业按时交房造成实质影响，房地产开发企业无权主张延期交房，亦无权要求免除逾期交房违约责任；（4）商品房买卖合同签订时间在疫情防控期之后，疫情防控不会对房地产开发企业按时交房造成影响，房地产开发企业无权主张延期交房，亦无权要求免除逾期交房违约责任；（5）商品房买卖合同签订时间在疫情防控期之前，约定交房时间亦在疫情防控期之前，确因疫情防控影响导致交房时间再次延长，因为疫情发生之前房地产开发商已经违约，其无权要求延长交房期间，但房地产开发企业有权请求免除部分或全部疫情防控期间逾期交房违约责任。
三、“新冠肺炎”疫情形势下预防和减少延期交房类纠纷的建议
（一）人民法院依法正确审理延期交房类案件，充分发挥司法的示范引导作用。一是人民法院要正确适用法律关于不可抗力构成条件的规定，全面把握“新冠肺炎”疫情构成不可抗力免责事由的认定标准，统一裁判尺度的同时，根据实际情况灵活区分类别，依法裁判。二是要适时推出具有典型性的相关优秀案例，及时向社会发布，充分发挥司法的引导作用。引导不符合不可抗力免除逾期交房违约责任房地产开发企业主动赔偿，打消符合不可抗力免除逾期交房违约责任业主的疑虑，减少双方的诉讼风险的同时，防范矛盾纠纷的出现和加剧。三是发挥司法能动性，加大该类案件的调解力度，尽量减少群体性诉讼和集团诉讼的发生，消除社会不安因素。
（二）行政主管发挥职能优势，精准服务房地产开发企业。一是住建、房管部门要发挥职能优势，疫情期间要密切关注辖区内房地产开发企业受疫情影响情况，及时向其准确传达疫情防控的具体措施，避免因信息不畅、监管不力造成严重后果；二是住建部门采取备案式管理，对于辖区房地产企业受疫情影响情况、政府宣布复工复产时间、实际复工复产时间等关键信息逐一备案统计，在诉讼发生时能够作为证据及时向法院或当事人提供；三是住建部门要联合政府其他职能部门，在疫情结束后，尽可能开通专门通道加快复工复产相关工作，并提前做好房地产行业产业链复工复产的统筹协调工作，确保房地产开发及时复工复产，减少延期交房对消费者和房地产开发企业的损失。
（三）房地产开发企业服从管理、积极自救、做好与购房者的沟通，树立企业良好形象。一是虽疫情难以预料，但损失可以减少，房地产开发企业树立大局观、提升前瞻性，响应社会号召，服从政府管理，做好随时复工复产的准备，理性积极自救，切不可违反规定私自开工，适得其反，造成不必要的损失；二是对于符合不可抗力免责的情形及时在合同约定的时间内书面告知购房者延期的原因和延期的期间，以便让购房者做好延期的应对，避免因购房者因未得到通知，而扩大损失。三是对于依照合同应当赔偿的逾期交房损失，主动按照合同约定的标准向购房者足额赔偿，维护企业形象，促使房地产行业良性发展。
（四）购房消费者提高法律认识水平，依法合理维护自身合法权益。作为购房消费者的愿望一定是早日入住新居，因此在面对房地产开发企业延期交房事件时，更要提高自身法律认识水平，做到知法、懂法、用法，以合理方式表达自身诉求，自觉尊重法律，维护司法权威，在维护自身合法权益的前提下，积极同房地产开发企业友好协商，相互理解，共克时艰。
“新冠肺炎”疫情至今虽仅一月余，却如同给我国各项社会职能进行了一次“跨年大考”，在这个关键时期，作为法院人，我们更应当坚定信心，承担使命，以更加全面的司法保障，服务企业健康发展，以更加温情的司法关怀，维护人民合法权益。有人说这次疫情给中国社会踩了一脚急刹车，在笔者看来，经此“一疫”，房地产行业正在加速蜕变，房地产开发企业要正视房屋买卖市场正在由卖方市场向买方市场转变；“宅在家”刺激着商品房消费者对房屋消费有了更加理性的思考；“送货到家”的各式物业服务成了房屋价值的重要附加值等等，这一切值得每个人反思。法院作为法律的守护者，更应当站在变化的浪头，抑制司法“惰性”，主动当担，勇敢作为，贯彻司法为民理念，时刻关注矛盾纠纷的发展变化趋势，更多发挥司法的示范、警示、引导作用，战线前移，注重纠纷防范；克服司法“惯性”，自我革命，锐意创新，落实司法改革举措，在类案同判的基础上减少法律滞后性带来的弊端，适时调整裁判思维和审判理念，与时俱进，回应社会关切。
原标题：《审判研究（第七期）‖“新冠肺炎”疫情形势下房地产开发企业延期交房类纠纷化解的几点思考》
