文丰研究 | 合同约定不明的法律后果及解决
2021-01-19 19:43
一、 案件情况
二、 合同成立与否及效力的识别
三、 双方协商应是解决约定不明的第一选择四、 补充协商中的诚实义务五、 法官补正合同漏洞的原则六、 本文案件分析
受合同签订主体立约水平的限制，或合同要素及约定复杂性影响（例如合同要素较多、条款复杂），或合同履行过程中的客观情况变化（例如签订合同时双方未对嗣后履行细节过多考虑，或签订合同时双方未料到可能发生争议），合同中就某一事项约定不明的情形较为常见。一般而言，双方均可通过协商解决；但如协商不成而诉诸法律途径，则如何确定双方责任、如何确定争议事项的履行，是审判实践的难点问题。
合作开发房地产协议，因涉及的合同要素较多，且部分事项需双方在履行过程中不断调整并达成补充协议。一旦无法达成一致，则相关事项即成为“约定不明”，涉及的标的额较大，对合同的履行也将产生重大影响。本文试结合一则典型的合作开发房地产纠纷案例，对合同约定不明的后果及处理方案加以探讨。
一案件情况
1、某公司A与某村B于2011年2月签署一份《合作协议》，约定B村支持A公司开发该村土地用于建设商住项目，划定项目地块，由B村配合办理手续，由A公司合法取得土地。就项目地块，B村分得1亿元现金及商铺（共3层）自下而上共1.5万平方米的房屋，A公司承担项目地块开发投入并分得项目地块剩余全部收益。《合作协议》约定A公司应于2014年12月份交付房屋，否则承担违约责任。合同签订后A公司支付了1亿元款项。
2、项目地块建成的商铺（3层）面积共2.5万平方米，其中一层7000平方米，二、三层各9000平方米。2013年房屋建设期间，A公司为平衡项目投入，对项目进行了预售，销售掉一层3000平方米，其余均未售。对于房屋销售一事，B村知悉且未提异议。
3、2014年12月，双方沟通交付房屋事宜，并对商铺房屋如何分割（主要是优质房源如何分割）发生了争议。A公司提出两个方案：或者由双方平分一层、二层的优质房源，三层房源中优先分配B村剩余房源；或者双方按房屋比例分割全部房源。B村坚持要求每层分得5000平方米房屋，且要求自选房源。因一层商铺已预售掉3000平方米，A公司事实上无法向B村交付5000平方米房屋，双方就此发生争议。后B村诉至法院，要求A村按其要求每层交付5000平方米房屋，并追究A公司违约责任；A公司则辩称B村要求的交付条件不合理不公平，未交付房屋不是A公司违约，而是合同约定不明。
二合同成立与否及效力的识别
一般而言，对于约定不明的条款，应首先判断其对合同是否成立、是否有效的影响。
民法理论依据是否影响基础合意达成，将合同中内容区分为必要之点与非必要之点。所谓必要之点是指达成契约不可缺的要素，这些事项必须由当事人自行达成合意。如当事人对必要之点未达成合意，则应当认定合同不成立。而非必要指点可分为常素（某种合同通常包含的内容）和偶素（经当事人特别约定而成为合同内容）。非必要之点未约定或不明确并不影响合同的成立与生效。（王泽鉴《债法原理（一）债之发生基本理论》）
比如我国台湾地区“民法”第153条第2项规定：“当事人对于必要之点，意思一致，而对于非必要之点，未经表示意思者，推定其契约为成立，关于该非必要之点，当事人意思不一致时，法院应依其事件之性质定之。”
《合同法》并未明确使用“必要之点”与“非必要之点”的表述，但在第六十一条（即将实施的《民法典》中为第五百一十条）规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”从文义解释的角度，该条也规定非必备条款未约定或约定不明不影响合同成立生效，实际上肯定了必要之点与非必要之点的区分。
具体到本文案例，AB双方以合作开发房地产为主，约定了双方主要权利义务（A公司投入资金、取得土地，B村取得1亿元资金及1.5万平方房屋），双方的合作合意已经达成。但B村取得的房屋具体位置在哪里，“自下而上共1.5万平方米房屋”该如何理解，双方并未达成合意，房屋位置及每层面积的明确也是B村享有权益如何确定、A公司交付义务如何履行的前提，因此《合作协议》对房屋的交付的约定确实存在不明之处。
三双方协商应是解决约定不明的第一选择
合同中关于某事项（非必要之点）依计划应有订立而未订立，民法理论称之为“合同漏洞”。合同漏洞会对后续履行造成阻碍，尤其是本文案例中房屋具体位置的确定，关系到B村合作收益的取得以及A公司合同主要义务的履行，属于非必要之点中最重要的内容。
关于合同漏洞的填补方式，《合同法》第六十一条（在已经实施的《民法典》中为第五百一十条）规定当事人可以进行协议补充。意思自治是《合同法》的基本原则，当事人有缔约能力，也当然具有通过补充协议填补合同漏洞的能力。
此外，根据民法理论，还可以依靠法律规定或法官补充解释进行填补。但适用法律规定或者由法官进行补充解释仅是替代性的填补，并不代表双方当事人的真实意思表示。因此，从三种方式的选择顺位而言，协议补充应当是最优先的方式，双方当事人均有权利主张进行补充磋商以及时明确权利义务，为后续履行消除障碍。事实上，实践中大量的合同漏洞并没有引发纠纷，原因就在于当事人能够自行协商解决。
四补充协商中的诚实义务
《合同法》第六条规定：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。这一原则贯穿于合同磋商、签订、履行的全过程。诚实信用原则要求意思表示解释时，要考虑各方当事人而非一方当事人的利益。法律行为有漏洞不能妥善规定当事人权利义务时，应依诚实信用原则补充漏洞。诚实信用是一个抽象的法律原则，在个案中应当综合案情审慎判断。
《合同法》第六十二条（即将实施的《民法典》五百一十一条，条文引述仍以《合同法》为准）第五项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……”根据上述法律规定，在双方当事人无法通过补充协议填补合同漏洞时，仍然需要遵循相应规则，合理确定交付房屋的具体位置，以利于合同目的实现。司法实践中，如果补充协议未能达成，则基于“不得拒绝裁判”原则和“裁判结果有可执行性”原则，有赖于法官依职权对合同漏洞进行补充解释。如合同一方在补充协商中存在过错（即“恶意磋商”），且因其过错导致了不能达成补充协议的结果，则应承担相应责任。
五法官补正合同漏洞的原则
实质裁判结果的公平性原则。《合同法》第五条确定了设定当事人权利义务时的公平原则。对于当事人而言，签署合同在追求自身利益时，也应保证合同条款相对公平以尊重合同对方利益，则举轻以明重，作为裁判者对于合同漏洞额补充解释更应尊重合同目的、兼顾双方利益，保证补充解释的公平性。
六本文案件分析
1、关于补充协商时双方过错的判断
判断补充协商为何未达成一致，一定程度上影响法官对于合同内容的补正倾向，同时有助于厘清可能存在的违约责任（或称合同漏洞未填补期间的损失）。
具体到本文案例，则存在A公司的“可能过错”为：A公司在分房之前销售了房屋，导致后续双方在优质房源的分配上存在客观限制。B村的“可能过错”为：B公司在知悉A公司已销售商铺一层房屋的情况下，明知取得一层5000平方米面积的房屋已事实不可能，在剩余未销售房屋（面积约2.2万平方米）足可以分割出1.5万平方米时，扔坚持要求一层分割5000平方米。
笔者认为，A公司销售房屋属于预售，销售时点位于房屋交付前，而双方直至房屋交付（2014年12月）才发生交付位置纠纷，则争议发生前对房屋的处理（尤其剩余房屋面积足够）难言恶意。至交付时商铺现状（一层剩余4000平方米，二层三层未销售）已经锁定，如B村认为A公司销售一层优质房源导致其应分得的房屋选择权受限、进而导致其利益受损，则可以要求A公司将已销售房屋价款按比例支付，或主张在二层、三层较差房源中多分面积。但由于B村坚持要求一层房屋分得5000平方米，而房屋因已销售使得交付成为不可能，导致双方无法达成补充意见，则B村恶意更明显，对于房屋无法交付，其严苛而不可实现的诉求应是主要原因。
2、关于法官补正合同漏洞的可行裁判思路
从案涉合同约定来看，双方约定B村取得1.5万平方米房屋， 放在房屋共2.5万平方米房屋的整体背景下，则从公平角度，按照各自的权益比例（即1.5:1）分配房屋较为妥当。至于如何分配，则存在两种方法：
方法一：完全按比例分配房屋及收益。对于A公司已销售房屋取得的价款，按比例进行分配，对已出租房屋取得的租金（如有），按比例进行分配；对于剩余房源，按比例进行分配。
方法二：仅按比例分配房屋。对于A公司已销售房屋，如按比例未超过该楼层应分得面积的，则按比例直接分配；如A公司已销售房屋超过该楼层应分得面积，则按照超过房屋面积的评估值补偿给B村或者折算成相应面积的其他楼层房屋，其余未售部分按比例分配。
3、案例参考
（1）（2018）沪01民终5536号翁玉洁与毕德子房屋买卖合同纠纷，上海市一中院；
（2）（2019）京03民终11501号宋宝宗与高建岭买卖合同纠纷，北京市三中院。
陈徽
中国人民大学法学学士
合伙人
房地产业务部副主任
陈徽律师执业方向为公司法律事务、房地产法律事务、投融资及私募基金法律事务。曾先后在房地产企业、涉农物流企业、资产管理公司工作，具有丰富的项目管理、投融资、风控工作经验。
在实务研究领域撰写了大量实务论文，曾先后为多家房地产公司提供专项及常年法律顾问服务，涉及商业地产、住宅、物业、旅游各个领域。在投融资领域服务的企业，涉及新三板、土地投融资、银行、私募、并购等领域。此外，还担任多家实业企业法律顾问，涉及商业运营、出版文化、零售、科技产品知识产权等领域。返回搜狐，查看更多
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