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法 律 硕 士 专 业 学 位 论 文 论商品房认购书的法律性质与效力 —张某与某房地产公司商品房预售合同纠纷案 On The Legal Nature and Effect of Real Estate Subscription Book 作 者 姓 名： 吴霜竹 指 导 教 师： 林 刚 西 南 政 法 大 学 Southwest University of Political Science and Law 内容摘要 商品房认购书是一种广泛存在于商品房交易中的文书。其签订于认购书当事人双方 签订正式的商品房预售合同或者正式的商品房买卖合同之前，双方在认购书中约定将来 签订正式商品房预售或买卖合同的相关事宜。在现实实践中，房地产开发商也经常同购 房者签订此类商品房认购书。随着认购书的大量签订，因其产生的法律纠纷也越来越多。 但是，由于我国法律并没有对商品房认购书的法律性质、法律效力、违约责任等问题作 出具体规定，所以就造成了各地法院对此类纠纷案件的判决出现大相径庭的现象。因此， 对商品房认购书的法律性质、法律效力、违约责任等问题的理论分析就成为了亟待解决 的问题。由于对商品房认购书的性质、效力、违约责任等问题，我国除了在一些司法解 释中有零散规定以为，在法律上并无具体规定，因此本文试图在理论分析的基础上再结 合少有的法律规定对商品房认购书的性质、效力、违约责任等问题进行分析，提出自己 的一些看法，以期为司法实践提供点滴帮助。 本文一共分为五个部分： 第一部分介绍了本文要分析的商品房预售合同纠纷案的相关情况以及法院的判决， 得出本案的争议焦点，从而引出本文将要探讨的主要问题：商品房认购书的法律性质、 法律效力和违约责任。 第二部分主要在理论和法条的基础上对商品房认购书的法律性质进行相关的分析。 通过对学术界关于商品房认购书法律性质的不同观点进行评析，本文认为商品房认购书 所约定的是双方将来签订正式的商品房预售或买卖合同的相关事宜，因此商品房认购书 是商品房预售合同或买卖合同的预约合同。 第三部分主要是对商品房认购书的法律效力问题的分析。本文认为，由于预约合同 是有分类的，而不同类的预约合同的法律效力是有区别的，因此本文首先对商品房认购 书进行了分类。将只约定了双方在将来订立商品房预售或买卖合同的商品房认购书认定 为将进行谈判的预约。而将除了约定双方要在将来订立正式的商品房预售或买卖合同， 还约定了如房屋位置、面积、单价等商品房的基本情况、购房款的计算等一些包括在商 品房预售合同或买卖合同中的内容的认购书认定为带未决条款的预约。对于将进行谈判 的认购书的法律效力，本文认为应当适用必须磋商说。而带未决条款的认购书的法律效 1 力，本文认为应当适用必须缔约说。 第四部分主要分析了违反认购书应当承担什么样的责任，在分析比较理论上的不同 学说之后，本文认为违反认购书应当承担违约责任。接下来，本文分析了认购书中的定 金性质、定金罚则的适用、认购书能否强制履行以及赔偿损失等问题。本文认为，认购 书中的定金即具有立约定金的性质，又具有违约定金的性质。而关于认购书的强制履行 问题，本文认为应当具体问题具体分析，若双方签订的是将进行谈判的认购书，则不能 要求强制履行。而若签订的是带未决条款的认购书，则可以适用强制履行。关于赔偿损 失问题，争议焦点在于赔偿范围。本文认为，对于此问题也应当分情况讨论，若是违反 将进行谈判的认购书，则只能要求赔偿实际损失。而若违反带未决条款的认购书则可以 要求赔偿实际损失和可得利益的损失。 第五部分将结合第二、三、四部分中的相关理论和笔者自己的观点，对第一部分提 及的案例进行分析。 关键词：商品房认购书；预约；法律效力；违约责任 2 Abstract Real estate subscription book is one of the subscriptions that wildly used
