中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议（简称：二十届三中全会），于2024年7月15日至18日在北京召开。7月21日，新华社发布了经会议审议的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。
决定共15个部分，三大板块。第一部分为第一板块，是总论，主要阐述进一步全面深化改革、推进中国式现代化的重大意义和总体要求。第二至第十四部分为第二板块，是分论，主要从经济、政治、文化、社会、生态文明、国家安全、国防和军队等方面部署改革。第十五部分为第三板块，主要讲加强党对改革的领导、深化党的建设制度改革、党风廉政建设和反腐败斗争。内容条目通篇排序，开列60条。
其中，有五个部分，9条，25款涉及房地产相关内容，政策总体上没有突破2023年下半年以来中央政治局工作会议、2024年政府工作报告及517重大政策调整的框架，总体上偏保守。所涉及政策内容如下：
序号 所在部分 政策主体 具体举措
1 二、构建高水平社会主义市场经济体制 （5）坚持和落实“两个毫不动摇”。 完善民营企业融资支持政策制度，破解融资难、融资贵问题。
2 （6）构建全国统一大市场。 构建城乡统一的建设用地市场。
3 完善主要由市场供求关系决定要素价格机制，防止政府对价格形成的不当干预。
4 （7）完善市场经济基础制度。 探索建立个人破产制度。
5 四、构建支持全面创新体制机制 （13）深化教育综合改革。 完善义务教育优质均衡推进机制
6 五、健全宏观经济治理体系 （16）完善国家战略规划体系和政策统筹协调机制。 围绕实施国家发展规划、重大战略促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，优化各类增量资源配置和存量结构调整。
7 探索实行国家宏观资产负债表管理。
8 把经济政策和非经济性政策都纳入宏观政策取向一致性评估。
9 健全预期管理机制。
10 （17）深化财税体制改革。 增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。
11 研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。
12 六、完善城乡融合发展体制机制 （20）健全推进新型城镇化体制机制。 建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。
13 （23）深化土地制度改革。 改革完善耕地占补平衡制度，各类耕地占用纳入统一管理，完善补充耕地质量验收机制，确保达到平衡标准。
14 允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。
15 有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。
16 建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。
17 优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。
18 开展各类产业园区用地专项治理。
19 制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。
20 十一、健全保障和改善民生制度体系 （44）健全社会保障体系。 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
21 加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
22 支持城乡居民多样化改善性住房需求。
23 充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
24 改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
25 完善房地产税收制度。
序号 政策解读 受此前高杠杆、高周转开发模式影响，多数房企在本轮市场调控过程中承压较大，出险房企中民营房企占比较大，影响交付。金融机构出于避险需求，收紧了民营房企的融资需求。克而瑞数据显示，2023年国企、央企发债量为2502亿元，同比下滑6%，民营房企发债规模为368亿元，同比大幅下降71%；国企央企发债规模占总量的占比，较2022年的60%继续上涨22个pct至82%。 2023年10月底召开中央金融工作会议、11月17日召开金融机构座谈会，反复强调各金融机构要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”。2023年12月，中国人民银行、国家金融监管总局等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，其中提出要抓好关于金融支持房地产市场平稳健康发展相关政策落实落地，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房企金融需求。
1 民营房企融资将进一步得到支持。
2 有利于集体土地通过市场化方式进行流转。
2019年新土地管理法颁布，农地入市的法律障碍得以清除。
为全面深化改革，中央部署了农村土地三项制度改革试点，并明确要求到2022年，城乡统一建设用地市场基本建成；到2035年，城乡统一建设用地市场全面形成。改革开放以来，我国形成了以招拍挂出让为主要方式的国有土地市场体系，农村集体土地市场长期处于改革探索阶段。城乡二元化的土地制度客观上限制了土地要素自由流动，一定程度上限制了农民获得更多财产性收入。加快构建城乡统一的建设用地市场，盘活农村建设用地资源，提高农民土地增值收益分享比例，有利于激活农村土地要素活力，实现城乡土地要素与资本、劳动等要素自由结合将成为推动乡村振兴、实现城乡融合发展的重要抓手。
3 减少或杜绝政府平台托底拿地。地方政府对房价干预将逐步减弱。
一方面，在土地市场，政府平台托底拿地将受到限制。
2022年10月8日，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中指出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
2023年1月5日，财政部公布了对于《关于进一步防范化解地方政府隐性债务风险的提案》进行的答复，其中提到稳妥化解隐性债务存量，坚持中央不救助原则，做到“谁家的孩子谁抱”。同时，财政部还指出，建立市场化、法治化的债务违约处置机制，稳妥化解隐性债务存量，依法实现债务人、债权人合理分担风险。
另一方面，在一、二手房房价管制方面，将逐步放宽。
政府参与房地产销售价格的拟定等政策将逐步放开。主要表现在在一手房市场拟定销售价格备案制度，设定最高限价和不得低于某一水平价格出售；在二手房市场，设定参照价格，限制贷款额度等政策将统统解除。
4 金融机构个人按揭贷款将更加审慎。有利于增加个人贷款意愿，同时减少个体意外事件发生。
目前，个人作为无限连带责任的承债主体，一定程度成为金融机构最优质的客户对象。金融机构本应对承债个体的承债能力进行综合评估审慎放贷，但在个人承担无限连带责任背景下，业务实践中，金融机构对个人进行过度贷款，导致少量脆弱个体的生活轨迹发生较大变化，2024年以来个人意外事件上升较快，尽快出台个人破产制度，有利于维护个人最后生存的尊严，加强金融机构行业自律。同时，在此背景下，也有利于个人最大限度进行贷款，解除个人变故导致偿债能力变化后给个人及家庭带来倾覆性、毁灭性打击的后顾之忧。
5 学区房属性将进一步减弱。
集团化办学将全面推广，跨区掐尖招生将被禁止，学科竞赛选拔等将进一步规范。
6 住建、央行、自然资源、税务总局关于房地产行业政策联动性将进一步加强。
房地产与宏观经济发展，相互促进又相互制约，短期内看，国内经济发展对房地产依赖性较强，2018年以来以限制为主宏观调控政策对抑制房地产发展起到了明显的作用。但在此过程中，各部门政策叠加负面影响对宏观经济影响较大，如住建部门的防止城市更新过程中的大拆大建、7090政策、央行的房地产贷款余额集中管理制度、三条红线贷款条件审核机制、自然资源部的集中供地政策，导致房地产调控过程失速，对市场形成较大不利影响。中央政策吸取此前经验和教训做了积极调整，提出“先立后破”、宏观政策取向一致性评估等自我矫正机制。
7 有利于进一步出台更加有利的救市政策。
国家资产负债表为衡量综合经济国力提供了更为可靠的统计基础，可以反映国家经济的健康状况，评估风险来源和冲击强度，分析风险在部门间的传导路径，进而为研究政策措施提供基本依据
中国宏观杠杆率分为居民部门、非金融企业部门、政府部门、金融部门四个类型。
2024年一季度，宏观杠杆率为294.8%，较2023年末提升6.8个百分点。居民部门杠杆率为64.0%，较2023年末提升0.5个百分点；非金融企业部门杠杆率为174.1%，较2023年末提升5.7个百分点；政府部门杠杆率为56.7%，较2023年末提升0.6个百分点；金融部门杠杆率53.6%，较2023年末提升1.1个百分点。
8 增强各部门、各产业的政策协调性。
经济政策包括产业政策、财政政策、货币政策与税收政策等，非经济性政策是在此之外的一切政策，例如环保、教育、医疗等。
非经济性政策包括法律政策：政府通过制定和执行法律法规来规范和管理社会经济活动，包括商业法、劳动法、环境保护法等。教育政策：政府通过教育政策来提高人口素质和技能，培养人才，促进经济发展和社会进步。文化政策：政府通过文化政策来保护和传承文化遗产，促进文化多样性和创新，提高者差国民文化素质。社会保障政策：政府通过社会保障政策来保障人民的基本生活需求，包括社会保险、医疗保障、养老保障等。科技政策：政府通过科技政策来推动科技创新和发展，提高国家的竞争力和生产力。人口政策：政府通过人口政策来控制人口数量和结构，促进人口与经济社会的协调发展。国际关系政策：政府通过国际关系政策来维护国家利益和国际地位，处理与其他国家的关系，包括外交政策和国防政策等。
9 长短期规划发展目标将更加清晰，舆论管控将会进一步加强。
预期管理是一种通过政策干预和信息沟通等手段引导形成合理预期并管理预期偏差的机制。
10 有效化解地方债、房地产保交付等风险。
从房地产行业来讲，房地产契税、房产税、二手房交易个人所得税等将继续作为调节市场的工具将进一步加强。
11 影响较小，总税率基本保持稳定。
现有税率：以增值税为基数，加收城市维护建设税城区7%，乡镇5%；教育附加费3%；地方教育附加费2%。总税率10%-12%。
12 将进一步提升运营物业在城市更新中的比例。
重点关注可持续性发展，城市更新方案中，将必然提升运营类物业占比，以提升城市、原产权单位及土地所属行政区域经济的可持续发展性。而非简单的开发、销售获利的模式。
13 经济发达地区，将会有更多的土地发展空间。人口集中度将进一步提升。
本条出发点是坚守18亿亩耕地，但反向理解，在补充新的耕地后可跨区动态调整耕地指标，为经济发达地区的土地利用提供了法理保障。
14 集体产权价值将得到提升。
特别利好城市近郊、旅游景区等地方的农户。
15 集体用地价值将得到提升。
特别利好，城中村、镇等集体组织。
16 人口集中度将进一步提升，产业聚集度将进一步提高。
推行人地挂钩机制，人口集中度会进一步提升，助力大城市发展战略。（负面，大城市病的问题将更加突出）
17 工、商业用地盘活路径将更加多元。
城市更新方式也将多元化，调规、收储、出让、开发；保持原用地属性开发；多种模式并存。
18 产业用地将进一步规范。
19 通过补充土地出让金方式延长土地使用年限在工商业用地上将率先落地。
20 租赁住房总量将持续增加，租购同权的政策日渐完善。
住房制度主责在住建部，其发展目标是满足居民住房需求。居民住房将由自购商品房和租赁住房两部分组成。房地产发展新模式仍在探索阶段。（社会存量住房增加，而新增建设租赁住房，是社会资源的极大浪费，新增租赁住房建设在商品房市场下行，地方债务负担加重的背景下，实现难度较大，现实情形可能政府只用少量的租赁住房作为市场价格调节机制，即可激活个人闲置二手房租赁市场。）
21 保障性住房规模仍将持续增长。
逻辑同上条，保障性住房的加速供应对商品房市场将持续带来上行压力。与新加坡相比，房地产发展阶段和时代背景发生显著差异，随人口结构变化，国内海量二手房市场将对拟推行的房地产新模式形成较大压力。新的发展模式仍需探索。
22 多套住房购买、二套贷款政策、购置大面积住房政策将逐步得到支持。
这里的多样化指按需求改善，例如：多子女家庭、为父母养老同住型家庭；
23 除北京外，限购政策有望全面打开。取消非普住宅认定，对鼓励有能力人群，购买大面积、高单价、高总价房屋成交更加有利。
1.北京主城区内执行“战略留白”规划策略和“以水定人”的人口控制策略，短期内完全解除限购可能性不大。北京人口恢复增长，取决于国家战略发展是否调整及供水环境是否发生变化。
（战略留白，在未来发展的时间轴上提前预留和冻结一部分用地，以期在规划远期能够在城市集中建设区内保留更多的蓝绿空间和非建设用地，为国家级重大战略项目提供更多选址可能；以水定人，当前气候条件正在发生变化，随降水带北移，用水丰足后，人口空间可能被打开，但周期较长，需主要领导人定夺）。
2.普宅、非普宅，从全国范围来讲，主要指144㎡分界线，购房缴纳不同的契税差异。取消非普宅认定，对购买大户型客户而言可减少购房成本。对北京、上海等城市而言，还通过环路、价格等方式区分普宅、非普宅用于贷款政策的限制，取消非普宅认定可增大贷款空间，减少首付款支出。
24 资金监管模式将得到加强；项目封顶或竣工作为按揭贷款放款的前提条件，有可能全面推广。
部分媒体及分析机构解读为取消预售制推行现房销售，个人认为时机尚不成熟。商品房市场下行，房企亏损风险加剧，当前推行现房销售机制不合事宜。预售制最大的风险在于完工保证，在业务实践中，通过预售资金监管和提高项目贷款放款条件等措施，可有效防范烂尾情形发生。因此，政策着力点后续可能在进一步全面推行项目贷封顶或竣工后放款，对房企自有资金投入要求进一步提高。房企投资测算模型需要调整。
25 与房地产有关的土增税预交制度、房企所得税预缴制度有望迎来改革利好。经济未有显著好转前，房地产税短期内不会全面推广。
部分媒体及分析机构解读为拟开征房地产税，系解读错误。请注意这里是“房地产”、“税收制度”不是“房地产税”制度。当前与房地产有关的税收，包括以房企为纳税主体的土地增值税、销售增值税及附加、企业所得税等，以购房人为纳税主体的契税、印花税；二手房交易中的个人所得税等；非住宅类物业持有期间的房地产税等。
随着房地产市场供求关系发生显著变化，销售环节土增税、所得税的预征增的方式，被房企诟病，有望在广泛呼吁下进一步完善。
被大家广泛关注的房地产税制度，虽然是扩大地方政府税收来源的有效手段，但通缩的市场背景下，面向普通民众新增税种，社会负面影响较大，预计短期内不会出台相关政策。
