原创 上海普陀法院 上海普陀法院
编者按
最高人民法院党组书记、院长张军调研上海法院时指出，矛盾纠纷化解在早在小，能让老百姓更获益，促进经济社会发展。人民法院要把习近平总书记提出的“抓前端、治未病”落到实处，在各级党委领导下，与有关方面形成工作合力，努力让矛盾纠纷止于未发、消于无形。
社区矛盾多、治理难度大一直是超大型社区治理的痛点。上海市普陀区人民法院综合分析社区纠纷特点、研判基层解纷需求，积极开展社区巡回审判工作，总结形成《社区治理常见问题指引》，提供一系列可操作、可复制、可推广、可借鉴的社区法治化治理经验，充分激活基层自我修复能力，推动基层及时把矛盾化解在源头、化解在萌芽状态。
即日起，普陀区人民法院将陆续刊载指引内容，供基层治理参考。
一、为何需要更换电梯？
电梯属于特种设备，受设计制造、安装、维修保养和使用等多种因素影响，电梯使用年限存在较大差异，因此目前国家对电梯报废年限无明确规定，关于部件报废标准有《电梯主要部件报废技术条件》（GB/T31821-2015）可供参阅。在电梯行业内，使用15年以上的电梯通常被称为老旧电梯，老旧电梯运行稳定性会下降，容易发生电梯使用故障，具有安全隐患，威胁着居民的人身安全。若楼栋内电梯使用年限超出安全使用年限或经特种设备监督检验技术研究院在例行检查中检测发现不合格，或在使用电梯的过程中出现梯门无法关闭、骤降、运行时厢体晃动等故障情况且通过维修不能排除安全隐患，居民可申请更换电梯。
二、居民楼栋电梯更换过程中需要哪些主体协同？
01
业主
根据《民法典》第二百七十一条规定，业主是建筑物内电梯设备的所有权人，对电梯享有共有和共同管理的权利。更换电梯需要征询全体业主的意愿。
02
业主大会和业主委员会
业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主大会、业主委员会需经法定程序成立。《民法典》第二百八十条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。换梯决议经合法程序形成后，反对的业主也应当配合换梯工作，若换梯决议若侵害业主合法权益，业主可以请求法院撤销该项决议。
03
物业公司
物业公司接受业主委托，受业主聘请对社区进行管理。《上海市电梯安全管理办法》第二十七条规定，业主大会或者业主委员会、业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同以及业主制定管理规约时，应当明确约定电梯安全使用管理方面的权利、义务。受托的物业服务企业或者其他管理人应当根据有关规定和约定，接受委托方对电梯安全管理记录的查询和监督。
04
居民委员会/村民委员会
居民委员会和村民委员会是基层自治组织，应与业主、物业服务企业共同参与住宅小区治理，推动住宅物业管理创新。在换梯工作的进行中，社区党组织应引领开展多种形式基层协商，促进居民形成更换电梯共识。在具体协商议事过程中，要坚持“一梯一策”，耐心细致开展群众工作，引导居民共同商定加装电梯设计施工、资金分担、后续管理维护方案。
三、如何确定换梯方案？
在部分居民有换梯意愿的前提下，物业公司应制定换梯方案并征询居民意愿。换梯方案包括资金来源、电梯品牌、电梯配置、电梯价格、安装工期、施工方案等，方案的内容应尽量完备。
01
资金来源
更换电梯的主要资金来源是专项维修资金，若专项维修资金不足则需要另行筹集资金。根据民法典规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
02
电梯选择
物业公司在换梯的筹集工作中应当对电梯的配置、性能、品牌、价格进行方案比选形成选择预案，向业主公布市场调查情况并接受业主监督。
03
施工方案
居民楼栋更换电梯，涉及电梯设备质量安全、楼本体结构安全和电梯井道施工安全等，应把控好每一个环节的施工安全。在施工前应做好建筑结构安全性评估、施工方案比选、后续运行方案确定等工作，严格把握电梯施工图审查、电梯安装使用登记两个关口，确保加装电梯的施工安全、加装后电梯运行安全、楼栋结构安全。
四、如何形成业主换梯决议？
01
由物业公司发起征询
物业公司应当组织工作人员或居民代表发放表决票并回收表决票，并按法定程序进行计票。根据《民法典》第二百七十八条的规定，更换电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且换梯方案应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。若参与表决的人数或同意的人数不足比例，则该方案不能进入实施阶段。
02
结合社区实际情况展开议事协商
社区应当结合实际情况开展议事协商，以中远两湾城换梯工作为例，中远两湾城采用楼事楼议小型业主会机制，即在居委党支部领导下，以楼栋为单位，由居委会、楼组长、业委会、业主代表、楼组党员骨干、物业公司等主体联动，针对楼内自治事项，开展议事协商并形成决议。同时，“居委法苑”下沉法官积极推动小型业主会机制在换梯工作中的适用，推动形成最大合意。对于大型社区，楼事楼议小型业主会机制提供了一个可参考、可复制的换梯经验。鼓励各个社区探索出一条适合本社区实际情况的换梯议事规则，动员多主体参与，形成合力，推动换梯工作。
五、如何使用物业维修资金更换电梯？
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十条规定，维修基金应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。更换电梯需要动用维修资金的，应当使用该套住宅单元的分户账。物业管理公司向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
若维修基金不足以支付更换电梯的费用或支付换梯费用后维修基金不足首期维修基金的30%的，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
动用维修基金除遵守上述法定流程外，物业公司和业委会还需要做好资金筹集及使用情况的公示工作，保障业主知情权，接受所有业主的监督。
六、电梯安全管理由谁负责？
电梯使用管理单位应当履行电梯安全管理义务，对电梯使用安全负责。新安装的电梯尚未移交的，项目建设单位为电梯使用管理单位。已经移交的，所有人委托物业服务企业或者其他管理人管理的，受托方为电梯使用管理单位；未委托管理的，所有人或者实际管理人为电梯使用管理单位。
电梯使用管理单位应当委托电梯制造单位或者取得电梯安装、改造、修理许可的单位承担电梯维护保养工作，并签订书面合同。
七、更换电梯还需要办理什么手续？
施工告知：电梯安装、改造、修理单位应当在施工前，将拟施工的时间、地点和内容等情况，书面告知特种设备安全监督管理部门，并在施工现场予以公示。
安全检验：电梯安装、改造、修理单位应当安排专业技术人员，对电梯安装、改造和重大修理活动的过程实行自行检查。经自行检查合格的，方可报检验机构进行监督检验。
使用登记：在电梯投入使用满30日前，电梯使用管理单位应当向电梯所在地的区特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记手续，取得使用登记证书。
八、如何引导居民规范使用电梯？
在完成电梯更换工作之后，业委会和物业公司要同步引导居民协商制定电梯使用管理公约，明确轿厢环境维护、乘梯禁带物品、紧急情况处理方法等事项，明确维保单位责任，保障电梯安全使用和日常维护，让居民放心使用、安全使用。
供稿部门 | 立案庭（诉讼服务中心、诉调对接中心）
文字 | 单明旭
原标题：《居民楼栋电梯更换全流程工作指引 | 普法·赋能》
