“无证房屋”的司法处置

“无证房屋”的司法处置

2019-06-04 09:48

随着房价的不断攀升，在执行过程中，被执行人的房产往往会成为最重要的执行标的物。但在执行过程中，有时会遇到被执行人的房产没有《不动产权证书》的情形。关于此类房产是否可以进行司法拍卖，在司法实践中存在一定争议。

有一种观点认为，此类“无证房屋”不能进行司法拍卖。主要理由有以下几点：

第一，依据《物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。

依据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，不动产拍卖成交后，该不动产自拍卖成交裁定送达买受人时生效。因为“无证房屋”自始不具有物权，拍卖后法院亦无法通过裁定直接将物权进行变更。

第二，在资产评估工作中一般要求不动产需具备合法的所有权。

因此，在评估过程中对于“无证房屋”无法进行准确的估值，也会导致拍卖工作无法正常推进。

第三，“无证房屋”通过司法拍卖交付后，如后续不能办理相关权属证明或被认定为违建拆除后，买受人可能会对拍卖法院造成一定影响。

基于上述几点原因，导致执行法院拒绝对“无证房屋”进行司法拍卖。笔者认为上述观点欠妥，“无证房屋”是可以进行司法拍卖的。

首先，司法拍卖的目的是对被执行人的责任财产强制进行变现，从而达到履行判决义务的目的。只要被执行人的责任财产具有市场价值，就应进行司法拍卖。只有这样，才能最大化的保护申请人的合法权益。对“无证房屋”进行司法拍卖，完全符合司法拍卖的目的。

其次，司法拍卖标的并非一定为所有权，其他权利亦可作为拍卖标的。对于“无证房屋”进行拍卖，拍卖标的实际为请求权。即“无证房屋”拍卖成交并交付于买受人后，买受人实际占有了该房屋，取代了原“房主”的民事主体地位，同时基于该法律地位在符合相关法律规定的情况下，可向不动产登记部门申请物权登记。另外，买受人通过司法拍卖实际占有该房屋，也可以进行事实上的处分和收益。

再次，相关法律亦未禁止“无证房屋”的司法拍卖。《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。·······”。同时，《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”依据上述最高院发布的两项规定可以看出，“无证房屋”是可以进行查封并拍卖的，并无相关法律、法规对其禁止。

最后，最高院在实践中也认可对“无证房屋”进行司法拍卖。2012年，最高院向各级法院转发的住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（法[2012]151 号)。其中该函件第二条规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。最高院通过向各级法院转发住建部的文件，也表明了最高院认可，在披露相关风险后可对“无证房屋”按照现状进行司法拍卖的。

综上所述，“无证房屋”是可以进行司法拍卖的，执行法院不应以房屋无权属证明为由拒绝进行司法拍卖。但“无证房屋”虽可以进行司法拍卖，但实践中常常因为各种原因而导致流拍无法实现最终权益。这样不仅浪费了申请人的时间成本，同时又使申请人垫付的高昂评估费“竹篮打水一场空”，对申请人无疑雪上加霜。可是对“无证房屋”进行司法拍卖，又往往成为申请人的“最后一根救命稻草”，不得不做。

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还以“无证房屋”拍卖为例，通常会涉及评估机构、拍卖机构、法院、国土、规划等多个部门。申请人仅依靠自身力量，可能浪费了极大的精力和时间后也无法取得明显的进展。而帮瀛诉讼投资服务通过具有丰富法律经验的项目总监督办，选聘优秀的律师团队代理，再配以高效的资源整合能力，使得客户在委托帮瀛后，无须再操心案件遥遥无期的问题。不仅如此，帮瀛诉讼投资还是处置上的“智多星”。

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