原创 为社会治理开方的 上海闵行法院
卷首语
小到行为规范的指引，大到行业规则的制定，一封封司法建议，带着司法的温度和智慧，从办案一线飞向社会管理的各个角落，法官们用案件背后的“结”助力化解社会治理中的“结”，为基层市域治理贡献着司法力量。这封“信”，延伸了审判职能，提升了社会管理创新的能力和水平。上海闵行法院推出“司法建议”系列内容，带您透过一封封“信”，了解社会综合治理背后的司法智慧。
此篇司法建议书获评2023年度上海法院优秀司法建议书，聚焦审判实践中发现的房屋出租人合同条款约定不规范、单方解除权行使不规范、清场物品不规范等问题，及时提出确有必要又确实可行的司法建议。
在市场主体履行商业合同的过程中，难免因为各种原因导致合同无法继续履行，享有合同解除权的一方应当妥善、审慎行使权利，否则可能因行使权利方面的瑕疵产生法律上的风险，从而导致维权路上出现预想不到的障碍。
基本案情
合同数次变更引纠纷
某实业公司（原出租人）与某体育公司（原承租人）签订了房屋租赁合同，后双方将涉案房屋承租人变更为某健身公司。此后，某商业公司（本案原告）再与某实业公司、某健身公司签订出租房主体变更协议，将涉案房屋出租人变更为某商业公司。合同履行过程中，某健身公司未能按时支付租金，某商业公司遂向某健身公司邮寄合同解除函件，但实际邮寄到了首份租赁协议确定的某体育公司的地址，后该商业公司自行锁闭房屋并将房屋内的健身器材移至他处保存，同时，某商业公司诉至法院要求判令某健身公司支付拖欠费用并承担违约责任。诉讼中，某健身公司提出反诉，要求某商业公司赔偿装修、设备损失及返还被扣留的健身器材。
闵行区人民法院认为，根据诚实信用原则，新出租人、承租人在明知相对方主体发生变更的情形下，应就双方的联系方式、送达地址进行重新约定，若未进行约定，应当通过实际履行合同期间双方主要的联络方式送达相关材料。某商业公司享有合同解除权，但在明知承租人发生变更的情形下，仍按首份租赁协议将解除通知发送给原承租人，故解除函件在形式、内容上存在瑕疵，难以认定为有效送达。此外，某商业公司就商铺清场未能尽到充分的告知义务，且被移动至他处的健身器材存在部分遗失的情形，未能尽到合理的保管义务，故对物品保管费进行了酌减。
商业管理公司回函函
积极反馈采取改进措施
1.关于合同送达地址的约定和变更流程
我司已在后续签署的《房屋租赁合同》版本中进一步明确送达规则并明确约定司法送达地址，能否电子送达还需视入驻商户具体情况以及双方协商状况而定。日后如发生合同主体变更情形的，按照我司现已更新的签署流程，将要求变更后的主体与我司共同重新签署新的联系方式及送达地址确认文件。
2.关于通知、送达行为的规范化
我司已根据法院的指导意见完善内部管理规定，日后将根据合同履行的实际情况同时采取包括EMS寄送至合同约定的有效送达地址、微信或邮件发送给承租人或其指定的负责人、现场张贴等多种方式进行通知与送达，并通过保留EMS面单及官网查询的送达记录、电子送达记录、现场送达的全过程且包含能够明显显示被送达人身份信息、具体拍摄日期及地址的照片及视频的方式保留送达记录。后续，我司也将加强对现场工作人员执行通知及送达工作的规范培训与管理，在现实条件允许的情况下尽可能完善的保留送达及通知的完整证据。
3.关于清场拆除与物品保管
结合贵院的指导意见及处理与承租人争议过程中汲取的经验教训，我司已对《房屋租赁合同》项下房屋交付确认、房屋返还恢复标准、承租人撤场及遗留物品处置相关约定进行了修订与完善。
同时，在后续依约自行清场的过程中，我司根据承租人现场的实际情况提前对承租人、现场人员等进行充分告知与警示，做好商铺拆除以及遗留物品处置的准备工作，尽可能避免各方损失的扩大。
法官提醒
一条建议 一个方案
房屋租赁合同纠纷案件中，享有合同解除权的一方按照合同约定行使权利是应有之义，但在此过程中应当采取审慎、妥善的举措实施有关解约行为。
一是要避免机械执行合同条款，合同在履行过程中可能发生当事人主体、权利义务、送达地址等方面的变更，此时建议根据实际情况及时更新合同内容，对有关条款进行合理修正；
二是要规范解约流程，做好工作人员的培训和管理，依法规范实施通知和送达，确保解约行为的有效性；
三是要妥善处理房屋收回和物品清理事宜，签订合同即应明确有关搬离、清场、拆除、交接、保管事项，如须解除合同的，应在做好通知和送达的前提下，妥善进行清场、拆除并依法依约做好物品的处置。
陶思延
闵行区人民法院
民事审判庭
法官助理
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