租柜台引出纠纷（2003.02.15）
央视国际 (2003年02月15日 19:36)
一份租赁合同，平生欺诈风波。
违反转租条款，究竟谁在违约。
北京市民王永泉作为本案的当事人在1999年10月底与北京金三元食品有限公司签订了转包协议书，但是才签约1个多月双方就发生了合同纠纷， 2000年5月，王永泉向北京市延庆县法院起诉，将北京金三元食品有限公司告上法庭。理由是，金三元在与其签订的转包协议中，故意隐瞒了他与百盛签订的《联销合同》的有关内容，因此王永泉认为金三元的行为已构成了事实上的欺诈。而金三元公司则称，自己在与王永泉签约之前就已将《联销合同》的基本情况告知了王永泉，因此欺诈是不能成立的。王永泉请求法院判令其与北京金三元食品有限公司签订的协议书无效，返还交纳的转让费，销售款，原料费共计41966.61元。
从以上的基本案情中我们可以明确地看到，整个案件的焦点就在于王永泉所指控的金三元的欺诈事实是否成立，对此，王永泉一方说金三元故意隐瞒了与百盛签订的《联销合同》中对原告不利的内容，已经构成了事实上的欺诈，而金三元一方却说王永泉在双方签约前就已知晓《联销合同》的基本情况，因此欺诈并不能成立，那么到底谁是谁非？还是让我们从王永泉与金三元的初次接洽开始说起。
焦点之一：是否知晓联销合同
1999年10月，王永泉经朋友介绍与北京金三元公司就转包百盛美食商场8号档口，进行了接洽。之后双方达成了以下协议：王永泉一次性向金三元支付转让费3万元，日后每月按结款余额的1％交纳管理费。同时在承包期间王永泉一方自负盈亏、自主经营，而与百盛之间的日常联系、沟通、协调也由王永泉出面全权处理。
11月1日王永泉如约进入了八号档口工作。虽然刚开始生意并不是特别的红火，但是在王永泉看来一切都在慢慢步入正轨。可就在生意刚做了一个多月的时候，一件让王永泉万万没有想到的事情却发生了。12月4日，百盛商场突然通知王永泉按照金三元与百盛签订的《联销合同》，他所经营的档口将于12月31日到期。这也就意味着才经营一个月，王永泉所支付的三万元转让费就付之东流了。
对于突然出现的这份《联销合同》，王永泉称自己事先并不知道其中的具体内容，于是王永泉找到了金三元的经理，希望能够看一看他们和百盛之间的《联销合同》，但是金三元却称他们的合同找不着了，无奈，王永泉只有通过别的途径找到了这份合同的复印件，才知道金三元和百盛所签的具体内容是什么。
就在王永泉强调自己从没见过《联销合同》，也不知道其中内容的同时，金三元一方却指出，自己虽没有将《联销合同》给王永泉看，但是关于其中的主要内容早在签约前就已告知了王永泉。
朱海波（金三元食品有限公司经理）：几乎是所有的条目，条款，应该是都跟他说过，在参 观百盛的同时，包括在他们谈的时候。
王永泉：全都没说，他只是跟我说你交给我1万5的进店费，还有1万5的设备款你就可以进去干了。
朱海波： 当时我们作为本公司来讲，也是为了一个负责任的态度，就是说领他去百盛，看我们的经营，包括介绍百盛的情况，包括美食，逐步把一些《联销合同》的内容，都跟他说得很清楚了，包括对百盛管理人员的介绍，包括百盛上层人物，如何运作，包括怎么交什么款各个方面等等吧，因为当时就是说分得非常细了。
王永泉：这里面肯定有隐瞒我的东西，而且见了他和百盛签的这个联销协议以后，我才知道主要的内容他都对我隐瞒了，所以就觉着有种被骗的感觉。
朱海波：当时我们也想把《联销合同》给他看一看，但是当时他忙，非常忙，当时他跟我说非常忙，几次让他过来看，他也忙，当时我们也忙，我们老出差。所以后来就是想把合同给他，当时也忘了，他也没管我们要，我们也忘了。
从双方的争论来看，王永泉一直在指责金三元隐瞒了其与百盛之间的《联销合同》。而金三元一方坚持，自己已经告诉了王永泉《联销合同》的主要内容。看来，现在案件的焦点就在于金三元到底有没有隐瞒事实，又是否构成了对王永泉的欺诈呢？那么，对于“欺诈”，法律上又是如何认定的呢？按照《合同法》第四十二条第三款规定：当事人在订立合同过程中，故意隐瞒已订立的合同，与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，从而使对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。以上法律对欺诈的定义，当事人双方理应十分清楚，那么，为了使案情朝着有利于自己一方的方向发展，他们又会做哪些进一步的举证呢？我们接着往下看。
为了进一步证明王永泉事先已知晓自己与百盛之间的关系，金三元一方拿出了他们与王永泉之间的协议书，并指出协议书的第一条就写明了“自1999年11月1日起，由甲方与百盛签约的8号档口归乙方全权使用。” 面对自己签了字的协议书，王永泉也承认，的确知道金三元与百盛之间有协议存在，但是关于协议的具体内容，他称自己一无所知，也从未见过协议本身。
王永泉：他肯定是跟百盛有约定，但是怎么说呢，他具体告诉你多少，或者说他跟你的协议（）上体现了多少咱们并不知道。第二就是它在跟我签的协议上，也没注明说以他和百盛签的《联销合同》为准呀，还是怎么样呀，所以我也根本就不知道。
冯寒（金三元代表律师）：作为金三元来讲不存在故意隐瞒事实的问题，我已经向你把有关情况交代了，如果说你不看，我觉得这是原告方的问题，不是被告方问题。他一开始咬的就是我没有看到这个合同，没有看到这个合同不等于就是在法律上的，就是你不知道这个事实存在，不知道这个内容的存在，这是两码事。
王永泉：但是我认为就是说他们之间有可能有协议，但是第一他没有明确告诉我协议内容具体是什么，而且当时他也从来没提过。
冯寒：他仅以此为理由就是说我没有看到这个合同，所以说你的欺诈是成立的，这个在法律上是站不住脚的。
对于金三元提出的不存在故意隐瞒事实的问题，王永泉强调，起码金三元没有将《联销合同》中所规定的合同有效期和销售目标告诉自己，而且如果知道这些对自己不利的条件，他是绝不会与金三元签订协议的。
王永泉：他和百盛之间签的这个协议有几条最重要的，合同有效期为1999年9月1日至1999年12月31日，我是11月1日正式从他手里接过来的，我如果知道它只有两个月的租期的话，我不会去做。
冯寒：作为商场来讲，遵守一种什么习惯，就是说我作为商场来讲，我为了完成我每年的这个经营任务，我一年一签，一年一签合同呀。
王永泉：还有就是每个月销售目标要不低于13.5万元，我如果知道这个也不会去做，因为每个月提取额应不少于4.32万元，就等于就是说我每个月销售13万多，交给百盛4万多，我才算完成任务。
冯寒：我觉得他是站不住脚，也就是说10几万他是知道的。
从双方的交锋来看，王永泉一直在强调，自己事先并不知道销售目标，也不知道每月要向百盛提交4.32万元，而这一条也没有在他和金三元签订的协议书中指明。但对此，金三元一方反驳，自己已经口头上告诉了王永泉有关销售目标的大概数字。也就是说，十几万王永泉是知道的。
焦点之二：是转租？还是承包？
面对这种情形，王永泉打出了最后一张牌，那就是百盛与金三元在签订《联销合同》中已明确指出的有关“金三元公司不得将专柜转租”这一规定。王永泉认为金三元已经完全违反了这一规定，据此他要求法庭判定其与金三元签订的合同无效，那么这张牌到底有没有用？按照我国《合同法》规定：转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。同时，我国《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。显然按照《合同法》的规定，承租人的确负有不得随意转租的义务，那么，金三元是否已经违反了不得转租的规定呢？
王永泉：人家已经明确规定了，要求你不许转租，谁还敢去租它呀，如果我知道它不许转租的话，我肯定不会去租了。
朱海波：我们只是当他作为一个承包我们一个项目的负责人，承包给他，把百盛这块承包给他，由他来给我交承包费。你还是挂金三元经营，并不是挂着你的那个牌子经营，你做不好，你砸了我“金三元”的牌子，一样道理。
王永泉：因为我拿到他和百盛之间签的那个联销协议，上面都明确写着，每个条款都写得特别清楚。他和百盛之间签的协议是明确的不许转租，但是它租给了我。
冯寒：因为严格来讲，不准转租是一个租赁关系，但是金三元和王永泉之间的关系，在法律上来讲是一个不是单纯的租赁关系，而是一个承包关系，它以金三元的名义向外来承包， 所以说他在签的协议中用的字眼是转包，实质上是一个承包关系。
在王永泉指控金三元违反《联销合同》中有关“不得转租”这一规定之后，双方又在金三元的行为到底是“承包”还是“转租”这一问题上争执不下，那么从法律上看，这两个概念到底有哪些区别？对此我们栏目的合同法顾问中国人民大学民商法教研室主任 龙翼飞教授给我们进行了分析。
承包里面两个最显著特征是什么？第一个它是由发包人把自己拥有所有权的，或者是拥有经营管理权的这个财产，比如说企业整体的，去把它发包给一个承包人，双方之间以承包合同方式去确定彼此的权利义务关系。第二个特点，就是承包在利益分配方面，它采用的是一个叫承包利润分成的方式。转租在法律上它有另外两个特点，第一它就是原来的租赁的合同里面的权利义务关系是不变的，原来承租人继续向出租人来承担合同里面的义务。第三人他是向出租人在履行他的转租合同里面相应的义务。
根据专家的分析，我们可以了解到，承包只是发包人与承包人两者之间的权利义务关系，并不牵涉第三方的利益。而转租则是出租人、承租人、次承租人三者之间的权利义务关系，那么显然在这个案子中，百盛、金三元、王永泉相互之间都存在着一定的权利义务关系，看来金三元认为自己只是“承包”而非“转租”，这一点在法律上是站不住脚的。然而，问题就在于如果金三元确实违反了他与百盛之间《联销合同》中“不得转租”的规定，作为王永泉这一方是不是就能以此要求法院判定他和金三元之间的协议无效呢？
焦点之三：转租之后 谁有权要求合同无效
在案件的审理过程中，王永泉认为百盛的态度已经在《联销合同》中表明，其中第八条第三款写明“乙方不得将专柜转租”，同时王永泉认为百盛方面正是意识到了金三元有转租的嫌疑，因此才要求自己撤离的。而金三元认为这种“不得转租”的规定，只是他与百盛之间的契约关系。
王永泉：最主要一条就是说不许转租，就是说维护百盛的利益吧，可以就是说，可以直接停止跟他的，解除他的合同的约定。
冯寒：这是两个法律关系，也就是说金三元和百盛之间的合同关系不允许转租对吧，我跟你是一层关系，这是两个法律关系，是那个合同的违约，而不是这个合同的违约。
王永泉：这就是我特别不能理解的。换句话说，就是说我从别人那儿租来房，我给卖了，房主不追究我，那我就不算犯法，我就不能理解这个，他从百盛租过来的摊位，人家规定它不能转租，它又租给我，不跟这个道理差不多吗？
冯寒：在法律上来讲，当不准转租但是它转租了而那个合同方的一方当事人没有对这个问题提出异议的话，那么这个合同一样是成立的。
对于王永泉是否有权力要求法庭判定他与金三元的协议无效，我们栏目的龙翼飞教授分析到： 原来的租赁合同里面，出租人是不同意承租人转租的，有这样的约定，承租人违反了约定，将租赁的财产转租给第三人，这本身构成一种违约，在违约发生的情况下，由谁来决定违约责任怎么承担？是否要解除原租赁合同，是否要宣布后一个转租合同无效，是把权利给予了出租人，这是《合同法》明确规定，出租人可以解除合同。
那么根据现有法律的规定，王永泉所指控金三元的欺诈行为是否能够成立，王永泉又是否能够以“不得转租”来要求判定与金三元的协议无效呢？法庭最终又将会做出什么样的裁决呢？
2001年12月，北京市延庆县法院对王永泉与金三元食品有限公司经营性租赁合同纠纷一案做出判决，由于王永泉一方提供的证据不足，因此法院认为王永泉在签约前已知晓《联销合同》的存在，金三元并没有欺诈行为。同时金三元虽没有转包的权力，但是百盛并没有提出异议，而且金三元也已经履行了义务，因此双方的协议有效。在谈到审判依据时延庆县法院审判员王晓军认为，欺诈要提供相关的证据，第一王永泉没有提供相关的证据，第二，因为王永泉在起诉书当中已经承认了，知道他们之间曾经有一个协议，法院认为金三元公司虽然不享有对8号档口转租的权力，但是王永泉也实际租用了，所以法院在处理当中，就为了保护这种交易安全，不能说随意就把这些合同确认为无效，为了保证这个交易安全，然后延庆县法院确认这个合同是有效的。
对于一审判决，王永泉表示不服，随即向北京市第一中级人民法院提起上诉，2002年北京市一中院裁定驳回上诉，维持原判。
虽然这起合同纠纷案已经尘埃落定，但是对于我们来说，它的意义却不仅仅只是一个审判结果如此简单。为了避免其他人发生相类似的合同纠纷，我们栏目的合同法顾问龙教授特意给了大家一些提示：
当事人双方应当本着一种诚实、信用的原则去来订这种租赁合同，特别就出租人来看，出租人你要有告知的义务，要把这个租赁物的真实情况，原原本本去告知给承租人。就承租人来言呢？承租人他在订立合同时候，他也应当起码具备这样三个方面能力，第一个去全面地了解有关租赁物的真实情况，第二你应当具备这种判断能力，就是对你到底能不能通过租赁物满足自己生活的需要，或者满足自己经营的需要，甚至说你对于能不能获利你会有一个比较客观的判断。第三个就是风险的承受能力，那么你要知道，在你租赁财产以后，有可能遇到一些相关的财产方面的风险，你能够承担。
看来，只有我们在签约前全面、仔细地了解情况，自己的权利才能够得到保障。另外，值得高兴的是，我们的记者在采访金三元的时候，朱经理告诉我们，经过这件事情，他们现在签订什么合同都更加仔细、小心了，特别是在签约前需要对方确认的一些东西，他们都让对方看完之后在合同上签字，以防日后有一些不必要的纠纷。而王永泉也跟我们说，他这次吃亏就吃亏在自己的不小心上了，如果自己在签约前能够要求看一下《联销合同》，如果自己能要求金三元在协议上写明租赁期限，那么所有的损失都可以避免了。但是事情过后也不禁留给了我们一个思考，签订合同时除了在以上这些方面需要注意之外，还有哪些地方是需要大家警觉的呢？
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我国《合同法》第213条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。其中租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，可视为不定期租赁。
我国《合同法》 转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。
我国《合同法》第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
我国《合同法》第四十二条第三款 当事人在订立合同过程中，故意隐瞒已订立的合同，与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，从而使对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
专家提示：1、在签订不同领域的合同时，签约双方应当参考《合同法》、《工商行政管理条例》以及各个领域最新颁布的管理条例。
2、在租赁关系发生纠纷时，当事人应当本着一个对双方损害最小的原则，通过谈判，沟通情况，消除误解，尽量把损失降到最低点。 （记者：陈璇）
责编：刘琼
