征地拆迁｜拆迁安置房买卖合同是否有效？
2023-07-04 17:43
发布于：广东省
近日，笔者顾问单位所在镇街组织安置房分配摇珠活动，有购买了拆迁安置房的购买人向笔者咨询，因市场升值，早些年就已经将安置房出售的拆迁户，在收楼后不愿意配合办理过户手续，企图违约。购买人咨询拆迁安置房买卖合同是否合法有效？
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定区分了物权效力和债权效力，确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。实践中，大部分拆迁安置房买卖多是当事人之间“私下”的协议签订及房屋交付，各方多以房屋钥匙的交付、实际占有使用房屋、水电等物业费用付款人的变更等作为物权变动的公示，却并没有或实际上由于政策限制并不能进行物权设立及变更的登记。但是，未办理物权登记并不影响双方之间买卖合同效力。我们来看看各地法院对于拆迁安置房买卖合同效力问题是如何认定的。
一、拆迁安置房买卖合同有效
在（2019）苏0205民初3435号案件中，无锡市锡山区人民法院认为：支某镪与殷某签订的房屋买卖合同，实为拆迁安置房买卖合同。该房系支某镪以原有房屋置换所得，其将安置房出卖给殷某，是对自有合法财产的处分，而并非取得社会保障性住房后转让谋利。该房屋买卖合同，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，为有效合同。至于政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。
在（2018）粤01民终20471号案件中，广州市中级人民法院认为，零桂叶上诉要求解除涉案《拆迁安置房买卖合同》，有两点理由，一是该合同的签订是不公平的；二是合同履行存在不可消除的障碍。关于涉案《拆迁安置房买卖合同》是否公平的问题。首先，该合同是双方真实意思表示，内容约定清晰明确，约定涉案房屋的转让对价是70000元的指标款和房款376530元，其中房款是由政府划扣。零桂叶在二审中提出其对上述合同条款约定理解错误，并据此认为合同不公平，缺乏合同契约精神，本院不予支持。政府部门并不禁止转让拆迁安置房，故零桂叶以拆迁安置房具有人身依附性、福利性和公益性等性质为由，主张允许交易有悖社会保障性功能，理据不足，本院不予支持。
在（2013）金民三（民）初字第869号案件中，上海市金山区人民法院认为，周友明（户）拆迁获得安置房指标，该指标所购涉案房屋，被告周军强在其与原告签订《房屋买卖协议》后获得产权登记，且登记于其名下，故被告周军强认为无权处分家庭共有财产的抗辩不能成立。原告向被告周军强出资购买该安置房，鉴于政策因素，在一定期限内不能交易（过户），但在超过该期限时即能够交易，类似房屋买卖合同的当事人，在不能过户的期限内订立之合同，应为合法有效。在过户条件成就时，房屋出卖人即被告周军强应依合同约定无条件承担相应的协助义务，被告周军强在原告请求配合房产过户时要求再行补偿，显然有违协议约定。权利人在不损害国家、集体以及他人利益时可自行处分自己的权利。
二、拆迁安置房买卖合同无效
在（2019）晋07民终1592号案件中，一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理办法》第八条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有。本案中，征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿，具有专属性质，依法不能转让。牛计根并非王建军所在的集体经济组织的成员，其没有资格取得该集体经济组织的宅基地，故不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标。因此，牛计根诉王建军房屋买卖合同属于无效合同。二审法院认为，上诉人对案涉房产的性质有异议，其二审提交了证据用以证明其主张，但该证据的证明主体均不是有权对土地及房产权属性质进行确认的法定主体，并不能证明案涉土地及房屋性质，故一审确认合同无效并无不当。
在（2017）粤01民终19308号案件中，法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有。征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿，具有专属性质，依法不能转让。因此，唐广溪与卢开权、谢丽娟签订的上述《转让合同》属于无效合同。卢开权因无效《转让合同》取得的财产应当返还，其实际占用了唐广溪的资金，故唐广溪主张该款项的利息合法有据。
通过上述案例我们可以看到，对于拆迁安置房买卖合同的效力问题存在不同的裁判观点。判断拆迁安置房买卖合同是否有效，关键要看拆迁安置房是否具有专属性质。在我国，根据拆迁安置房所占土地的性质，可以分为以下三类拆迁安置房：国有出让土地性质的拆迁安置房、国有划拨土地性质的拆迁安置房、集体土地性质的拆迁安置房，对于国有出让、国有划拨土地性质拆迁安置房的交易，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，但地方政府可能会设置上市交易的规定，该些规定属于政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。对于集体土地性质的拆迁安置房，根据《土地管理法》的规定及我国“房地一体”的原则，集体土地属于农民集体所有，集体土地性质的拆迁安置房与本村集体经济组织成员资格挂钩，该类拆迁安置房不允许对本集体经济组织成员以外的人员转让，故此，对于集体土地性质的拆迁安置房买卖合同，因该类拆迁安置房具有专属性，依法不能对外村人进行转让，该类拆迁安置房买卖合同因违反法律规定属于无效合同。
虽然我国法律并不禁止国有出让、国有划拨土地性质拆迁安置房的交易，但在实际交易过程中，经常会出现因拆迁安置房升值，卖家要求加价甚至单方毁约的情形，故此，在实务中，应注意设置好买卖合同条款，在发生纠纷时，及时委托律师，通过诉讼、申请查封房屋等手段维护自身合法权益。
作者：连晓鹏
北京大成（广州）律师事务所
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