被告佘××与宜昌××公司之间签订的《房屋场地租赁合同》第九条第3项约定:“拖欠房租及其它费用累计1个月的，甲方(出租人)有权解除合同”。因宜昌××公司所属产权变更登记，原告杨××通过公开竞价的方式拍得标的房屋，被告佘××以未能有效保证优先购买权而拒绝支付租金，并且合同法定解除之日仍拒绝腾退原告依法取得的房屋。
法院认为，《民法典》第七百二十五条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”作为新的房屋所有权人，原告杨××法定承受了原租赁合同，被告佘××未依约支付租金已构成根本违约。《民法典》第七百二十七条的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。拍卖活动中，原告已经依法保障了被告承租人的优先购买权，被告也行使了优先购买权，只是因竞价失败而未能成功购得涉案房屋，原告已经依法履行了出租人的法律义务。另外，《民法典》第七百二十八条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”
法官解析
本条是关于出租人委托拍卖租赁房屋时，承租人优先购买权保护的规定。根据本条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。其通知的目的使承租人知晓租赁房屋拍卖的情况，以便于承租人决定是否参与拍卖过程，行使其优先购买权。本条在审判实践中应注意以下问题：1、出租人的通知义务，是程序性的，出租人只要按照法律规定时间，适当地履行通知义务，即无需对承租人是否实现优先购买权承担责任。2、出租人通知承租人的时间，应当采取到达主义原则，即在拍卖五日前通知到达承租人，以保障承租人有必要的时间考虑贺准备，是否参与竞买，行使其优先购买权。3、经通知，承租人未参加拍卖，包括承租人未出席，也包括未行使竞买登记，未缴纳竞买保证金等未有效参加拍卖活动的情形，均产生视为放弃优先购买权的法律后果。
原标题：《每日学一“典”｜民法典第七百二十七条》
