面对突来的新冠肺炎疫情，我们必须坚持依法科学有序防控，须臾不懈怠，一刻不放松，构建严密的战“疫”防线。打赢疫情防控阻击战，需要我们认真贯彻“谁执法谁普法”的普法责任制，积极做好法治宣传教育工作。针对大家普遍关心的防疫热点法律问题，四川省监狱管理局综合整理了部分典型案例，并组织监狱公职律师从法律角度进行解析，帮助大家提高认识，更好发挥法治的规范引领和教育警示作用，推动形成万众一心、众志成城的战“疫”局面，努力夺取抗疫斗争新胜利！
案例警示
租赁合同请求免去租金案例
四川**酒店有限公司（以下简称甲方）于2019年1月23日与成都**资产管理有限公司（以下简称乙方）签订租赁合同。合同约定内容：租赁房屋共6层，8500平方米，合同租期15年，租金456万元/年，甲方自行装修，装修不得破坏房屋的主体结构，合同期满（合同解除）后，装修物归乙方所有。租金支付方式为：合同签订五个工作日内甲方付清第一年租金，以后每年1月28日前付清第二年租金，以此类推。不按期支付租金按月承担所欠租金总额2%违约金。合同签订后，甲方于2019年5月5日装修完毕，2019年6月15日开始经营。2020年1月28日为支付第二年租金的截止日期，甲方未向乙方支付。甲方于2020年2月28日给乙方发来传真称：新冠疫情造成公司无法经营，公司财务困难；新冠疫情属于不可抗力，要求成都**资产有限公司减免三个月租金。双方对是否应予减免租金产生争议。
疫情的发生是合同双方当事人都不愿看到的，也不能归咎于某一方的过错。新冠肺炎疫情涉及劳动争议、建设工程、房屋租赁与买卖、民间借贷等民事案件，各个案件具体情况也不一样，当事人往往以不可抗力或者情势变更为由，主张免除违约责任、变更或解除合同，对合同秩序造成了很大的冲击。下面就租赁合同案例涉及的不可抗力、情势变更作一解析（下面的解析仅代表个人观点，仅供读者参考，个案有特性勿直接套用）。
（一）不可抗力
1.新冠疫情属于不可抗力
目前尚未出台全国性的相关文件或司法解释明确“新冠疫情”的法律性质，部分地方如河南焦作市发布《关于有效应对疫情促进建筑和房地产产业平稳发展的若干意见》和《山东高院民一庭涉疫情建设工程施工合同纠纷案件法官会议纪要》直接将新冠疫情明确为不可抗力，但普遍也认为其可认定为不可抗力。
首先，根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条对不可抗力的定义，所谓不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。此次“新冠疫情”的严重程度、传播范围、影响程度都是人们无法提前预见、难以避免和克服的，因此符合不可抗力的构成要件。
其次，政府管控措施全面加强，全国31个省市均启动重大突发公共卫生事件一级响应，各地纷纷采取隔离、延长假期、推迟复工时间、交通管控等防控措施，且何时终止尚未可知，直接影响各行各业的正常运转。
第三，参照与“新冠疫情”相似的2003年“非典”疫情，当年最高人民法院曾出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效），其中第三条第二款规定：“非典”在特定时期是可以视为不可抗力在合同履行中作为免责事由的。
2.发生不可抗力不一定就能免除责任
《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。适用该条一是不可抗力致使合同不能履行。即不可抗力与合同不能履行存在直接的因果关系。发生了“不可抗力”并不必然构成“合同不能履行”。（例如，在出卖人交付标的物于买受人之前，该标的物因地震等灾害而毁损灭失，如该标的物具有唯一性和不可替代性，即构成“合同履行障碍”，则应免除出卖人交付标的物责任。如果标的物为种类物，则虽发生标的物灭失之“损害”，但并不构成“合同履行障碍”。）二是该条免除责任即免除“违约责任”，意思就是因此违约不受追究，而“违约责任”是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的“民事责任”。发生不可抗力即使免除违约责任并不能免除合同义务，可以暂缓、延期执行合同义务。
承租人如引用《合同法》第一百一十七条不可抗力所导致的合同免责，免除的仅仅是因不能履行合同一方所产生的违约责任，并不是免除合同相对方的合同义务。本案中甲方要求免除租金是混淆了不可抗力免责（免违约责任）和免义务（免合同义务）的区别。
3.金钱义务不适用不可抗力
根据《合同法》第109条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。金钱义务必须履行，不存在不能履行的法定情形。即履行的义务是纯金钱给付义务，只要银行不倒闭，可以正常转账，就不存在“不能履行合同”的情况。肺炎疫情发生，银行转账功能不受限。同时，民法上有一个天条叫做“金钱给付的债务，不得主张不可抗力”。通俗说就是金钱债务不得免责，不适用不可抗力免责。
（二）情势变更
我国现行法律并未明确规定情势变更原则，为了适应经济的发展变化，达到法律效果与社会效果的统一，最高院发布的《合同法司法解释（二）》第二十六条明确规定了“情势变更原则”。适用情势变更应注意与商业风险的区别，避免情势变更损害交易秩序和交易安全，需要参照合同约定，从预见性、归责性以及产生的后果等方面综合评定。
1.适用情势变更应满足以下条件
（1）合同依法有效成立后，全面履行前，这是一个重要的时间要件。
（2）应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。
(3)须为当事人所不能预见。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就并不适用。
(4)情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。
(5)情势发生变更后，若继续维持合同的原有效力则显失公平，只是显失公平并不是合同不能履行。
2.情势变更原则权利的行使方式是提请诉讼或仲裁
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，其权利行使方式是及时通知对方。当事人一方主张适用情势变更原则，而不可以仅仅通知对方即可。因为是否构成情势变更具有较大的主观性，应先通过双方协商，如果协商不成，则必须由当事人向人民法院或仲裁机构申请予以裁定是否变更或解除合同。对于由此发生的诉讼，最高院同时明确：根据案件特殊情况，确需个案中适用，应当由高院审核，必要时报最高人民法院审核。
3.对租赁合同要分别根据租赁房屋的性质和用途作区别处理
（1）对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。目前也有出租人给与减租，这不是法律的强制性，支付是义务，免租是情分。
（2）对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。
综上所述，本案中甲方以不可抗力事由主张免除租金不能得到支持，可以援引情势变更向法院提出减免租金、延长租期或者解除合同，由法院或仲裁机构根据案件情况裁决。当然，为切实缓解中小企业因新冠疫情造成生产经营困难，各地地方政府也制定各种政策措施，鼓励中小企业渡过难关。如四川制定《关于省级行政事业单位和省属国有企业减免中小企业房租的通知》〔川财资（2020）6号〕，如果出租方成都**资产有限公司属于省属国有企业是可以为四川**酒店有限公司减免1至3个月房租的，这也是为深入贯彻习近平总书记关于打赢疫情防控狙击战的重要指示精神的体现。
法律条文
Law
1.《民法总则》第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2.《合同法》第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
3.《合同法》第一百一十八条 【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
4.《合同法司法解释（二）》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
案例资料摘编
案例1.中国银行丹阳支行诉景国庆租赁合同案；(2003)丹民初字第2371号对因疫情出现情势变更的合同解除，法院可以从鼓励交易及平衡双方利益角度判定不予解除。
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房屋租赁合同订立后，承租人因非典疫情无法正常经营，进而使合同履行能力受到影响，应认定该合同履行过程中出现了情势变更。因双方约定的合同期限较长，非典疫情结束后承租人恢复经营并付清房租，有利于双方合同目的的实现。为鼓励交易和平衡双方利益，对出租方提出的合同解除诉求法院可不予支持。
案例2.广州华虹房地产实业有限公司等诉陈好等房屋租赁合同纠纷案；(2004)穗中法民四终字第3617号。
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依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，但因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。双方当事人签订房屋租赁合同的目的为出租人获取租金，承租人通过支付租金取得房屋使用权，因此承租人将承租的商铺交由第三人经营，非典疫情对第三人经营造成的影响，与承租人和出租人签订租赁合同的目的能否实现没有关联性。承租人以非典疫情属于不可抗力导致租赁合同目的不能实现为由，要求行使法定解除权的，不予支持。
案例3.柯学诉重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷案；(2017)渝0105民初16379号。
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房屋租赁合同签订后，因防控禽流感疫情，相关部门通知从事禽类经营的承租人暂停营业，承租人存在合同约定的连续数天未经营的违约行为，但其不能履行合同系出于防控疫情需要的不可抗力所致，不应承担违约责任，出租方也不因此享有合同解除权。
案例4.上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案：（2004）沪二中民二（民）终字第354号。
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基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
原标题：《监狱公职律师说法 | 新冠肺炎疫情是否是合同的“免责金牌”》
