基本案情
李某及其妻子曹某有意通过房屋中介公司将登记在二人名下的房屋出售。2023年10月20日，谭某在房产中介介绍下实地查看房屋后有购买意向，后经房产中介居间磋商，买卖双方就将来所要订立的《房屋买卖合同》的时间、交易价格、税费承担、房款支付方式、定金数额、定金返还及违约责任以及居间服务费等内容进行了明确约定。
同日上午10时左右，谭某将定金2万元通过微信转账支付给房屋经纪人，经纪人收款并转账给李某，并在转账说明处注明房屋定金。
李某按照中介的要求，将本人和妻子曹某的身份证以及涉案房屋的房调信息发给中介；后谭某、李某通过微信对《房屋买卖定金合同》进行网签。谭某在《房屋买卖定金合同》乙方（买受人）处签名并落款，李某在合同甲方（出卖人）处签名，曹某未签名，房屋中介在合同丙方（居间方）处加盖了公司印章。合同下方附有中介出具的收到谭某房屋购房定金2万元并加盖该公司印章的收据。
当日，曹某、李某经另一房产中介居间介绍与案外人签订了《房地产买卖及居间合约》，将涉案房屋高价卖与他人。李某在当日下午2时左右以曹某不同意卖房为由，通过微信将定金退还中介负责人，同时曹某亦使用李某的微信明确告知其不同意卖房亦不知晓李某卖房的事情。中介收到李某退还的2万元定金后，经纪人通过微信告知原告“那房子有问题，我先把钱转给你，免得后面扯皮”并将定金退还谭某，谭某拒收。
次日，经纪人再次与谭某沟通交流，并通过微信将定金2万元转账退还谭某，谭某接收退还定金同时亦通过微信告诉经纪人要求双倍返还定金。双方为此发生纠纷，原告谭某诉至本院要求被告李某、曹某支付双倍返还定金差额2万元，并要求房屋中介公司承担连带责任。几方当事人争执不休，法院庭前庭后多次组织调解，买卖双方达成一致，调解结案。
法官说法
《民法典》在四百九十五条规定了预约合同，在五百八十六条、五百八十七条规定了违约定金。《最高人民法院关于适用
合同编通则若干问题的解释》自2023年12月5日正式施行，对预约合同的违约责任、立约定金及定金罚则的适用进行了细化，特别强调了诚实信用原则的重要性。本案于2024年2月受理，案涉《房屋买卖定金合同》系三方协议，其中房屋买卖双方是预约合同法律关系，并在预约合同中明确约定了定金罚则。本案中三方通过微信磋商、签约并交付定金，这种线上交易，对适用法律签订、履行合同以及处理相应的纠纷提出了更高的要求。当事人约定以交付定金作为订立合同的担保或者以预约合同作为订立合同的担保，一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同，预约合同目的无法实现，应当承担双倍返还定金的法律责任。定金罚则的适用区别于损害赔偿，不以当事人实际违约造成损害为前提。
相关法律规定
《最高人民法院关于适用
合同编通则若干问题的解释》第六条第一款 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
第七条第一款 预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。
第八条第一款 预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。
第六十七条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质,一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。当事人约定了定金性质，但是未约定定金类型或者约定不明，一方主张为违约定金的，人民法院应予支持。
当事人约定以交付定金作为订立合同的担保，一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同，对方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院应予支持。
当事人约定以交付定金作为合同成立或者生效条件，应当交付定金的一方未交付定金,但是合同主要义务已经履行完毕并为对方所接受的，人民法院应当认定合同在对方接受履行时已经成立或者生效。
当事人约定定金性质为解约定金，交付定金的一方主张以丧失定金为代价解除合同的，或者收受定金的一方主张以双倍返还定金为代价解除合同的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
文 | 丁川
