案情回顾
2018年4月
某山水住宅小区公开招投标，一公司最终以73.5万元报价中标，由其完成该住宅小区ABC栋三台电梯的更换工程。4月25日，某山水业委会在小区内向业主公示中标单位及中标价。
2018年4月29日
时任某山水业委会主任喻某未经小区业主表决同意，代表业委会与公司签订合同，擅自将招标文件本就包含在内的电梯厅门大门套装饰项目单独抽出并额外计价6.5万元，从而将电梯更换总价变更为80万元。
2018年5月4日
喻某又擅自以业委会名义与公司签订合同变更书，约定公司将三台电梯的厅门大门套装饰项目以5.8万元反包给某山水业委会，双方还约定如某山水业委会不做该项目，由公司退还某山水业委会大门套装饰款6.2万元。其后，公司即组织施工，某山水业委会先后向公司支付了62.5万元工程款。
2018年7月18日
公司向喻某个人账户转款5.8万元。
2018年9月14日
A幢B幢更换电梯交付使用。因喻某与公司签订的合同附件载明的C栋更换电梯轿厢和开门尺寸均比AB栋更换电梯宽度短了10厘米，公司第一次交付的C栋更换电梯与实际尺寸不合。
2018年11月23日
喻某又以业委会名义与公司签订合同变更书约定C栋电梯因尺寸错误而产生的重做增加费用10.48万元由双方各承担一半，同日喻某向公司转款5.24万元。
2019年1月16日
C幢电梯交付使用。同月，某山水小区经业主改选产生新一届业主委员会，喻某未入选。后公司以某山水业委会拒不支付尚余17.5万元电梯更换价款诉至一审法院。
裁判结果
一审判决支持某公司的诉讼请求，某山水业委会以原业委会主任喻某与公司恶意串通变更价款等合同内容损害业主利益为由提起上诉。重庆市三中法院经审理后，改判由某山水业委会向公司支付尚余电梯更换价款4.8万元。
法官说法
某山水住宅小区更换电梯需动用业主共有的建筑物及其附属设施的维修资金。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五项及第二款规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。时任某山水业委会主任喻某在未经业主表决同意的情况下，擅自与公司签订合同及合同变更书就电梯更换价款、施工项目等内容进行了多次变更，构成《中华人民共和国合同法》第五十条规定的越权代表，该公司对此未尽审慎义务，故上述合同变更条款不能约束业主一方。据此，重庆市三中法院认定涉案电梯更换价款应依据双方约定的中标公示价73.5万元计价，扣除公司未完成的电梯厅门大门套装饰项目6.2万元以及某山水业委会已支付的62.5万元，改判由某山水业委会向公司支付尚余电梯更换价款4.8万元。
值得关注的是，自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第二百七十八条针对使用建筑物及其附属设施的维修资金这一事项的表决规则已作修改。即首先应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
文/民二庭 张籍
原标题：《【法官说法】业委会主任擅自变更电梯改造合同条款，对业主不产生法律效力》
