泰国土地和房地产投资法律政策分析【泰国投资指南】
2024-01-23 18:15
发布于：浙江省
泰国的土地投资一直是东南亚土地市场投资的热点。本文介绍了泰国房地产领域的一系列风险提示和法律建议，如外国投资政策、投资结构方式、环境评估要求、税收、营业场所租赁规定等。
一、外国投资根据《外国商业运营法》规定 (FBOA)，在一些与房地产相关的商业活动中，包括建筑业务、房地产开发和贸易，以及其他相关服务业务领域是为泰国公民保留的。如果一家公司的外国投资者持有50%以上股份，一般不被允许从事上述业务（除非获得了外国营业执照，或者根据泰国是缔约国或泰国有义务遵守的条约，外国人有资格获得从事这些业务的许可的）。然而，目前唯一适用的条约是《泰国王国与美利坚合众国之间的友好和经济关系条约》，与我国关系不大。同样，《土地法》一般不允许外国人拥有土地。外国人持股比例超过49%的公司，或者一半以上的股东是外国人的公司，也不允许在泰国拥有土地。
虽然泰国对于外国人拥有土地有限制，但对建筑物没有此类限制，因此外国人可以获得和持有在土地上的建筑物的所有权或其他权利。根据《商品房法》，外国人有权在泰国购买商品房，但如果一个社区49%的建筑面积已经出售给外国人，该社区的泰国业主将无法继续将房地产转让给外国人，外国人之间的房屋交易不受影响。
二、结构化投资在泰国投资房地产项目有几种投资结构选择，外国投资者可选择当地合作伙伴或独立投资房地产项目。
泰国房地产投资的主要投资选择如下：
1、合资企业
如前所述，除非具备某些豁免条件，否则外国实体不得在泰国拥有土地。此外，根据 FBOA 的规定，从事房地产业务的外国人通常需要获得外国营业执照。然而，在泰国从事不动产业务的外国人很少会去获得外国营业执照。
一般的操作模式是外国开发商与当地开发商成立合资企业进行投资。这种传统的投资结构是外国房开在泰国最常用的投资结构。泰国当地合作伙伴的投资部分必须不低于公司总股份的51%，这样合资企业就不受外资所有权的限制。当地开发商拥有在泰国房地产市场的专业知识和实践经验，这也可以支持在当地缺乏开发经验的外国投资者。
2、泰国投资局、泰国工业地产管理局和东欧走廊
泰国投资广泛采用的替代投资结构还包括泰国投资委员会(BOI)和泰国工业地产管理局(IEAT)的投资促进计划。BOI和IEAT为促进经济发展，提供的激励措施可分为税收激励和非税收激励，其中包括在不受任何其他法律约束的情况下授权拥有企业经营所需的土地。要获得这种投资推广，投资者必须符合某些标准，例如投资满足BOI激励列表的企业或投资于IEAT工业地产。
在外资的适格项目终止或终止后一年内，项目方必须处置该土地，否则地政总署署长有权处置该土地。但是，如果根据IEAT计划获批拥有土地的非泰国国家企业经营者解散项目或项目被转让，土地必须在解散或转让之日起三年内处置给IEAT或受让人。
除上述计划外，《东部特别开发区法》也鼓励外国投资者在查春骚、罗勇和春武里省(以及泰国东部皇家法令规定的特别经济开发区)的经济地区拥有土地，根据《投资条例》，此类土地必须在项目终止或因任何其他原因终止后一年内处置。
3、租赁土地，拥有建筑物
如果投资者不符合根据BOI、IEAT或EEC计划获得拥有土地的资格，他们可以考虑另一种投资选择。另一种选择是租赁土地并拥有建筑物，因为对外国实体的土地租赁和建筑物所有权没有具体限制。根据《民商法》的规定，最长租赁期限不得超过30年。需要注意的是，尽管该计划可以避免《土地法》的限制，但某些业务的经营可能会受到FBOA的限制。
4、房地产投资信托基金REITs
泰国房地产行业在1996年崩溃后，泰国政府试图通过实施各种战略来刺激泰国经济，这是引起1997年亚洲金融危机的一个因素。在房地产领域，泰国证券交易委员会通过调整现有的共同基金法规来支持房地产领域的发展，从而建立PFPO。PFPO通过发行和提供投资项目，使投资者能够部分拥有大型房地产项目，从而吸引了大量的投资者。从投资者那里筹集的资金用于现有项目的再融资，并使新项目的开发成为可能。
然而PFPO也有一些缺点，在PFPO建立时适用的法律和条例主要侧重于保护投资者，例如限制PFPO可以投资的资产类型和限制负债率。这使得PFPOs成为受到严格监管的房地产金融工具。随后，在2012年的SEC牵头下，REITs成立了。REITs是一个在国际层面上更普遍以及广泛使用的工具，涉及更容易操作和更透明的不动产投资体系。REIT法规也提供了更多的操作工具和投资灵活性与投资机会。
泰国房地产投资信托基金计划的主要特点如下：
泰国的REITs是基于《资本市场交易信托法案》的信托类型计划，REITs不是指一家公司。因此，房地产投资信托基金的受托人在形式上就是资产持有人；
投资的资产包括：
（1）不动产（对土地的永久保有权、租赁权或占有权以及对建筑物的所有权或租赁权）；
（2）持有不动产的公司股份；
（3）投资的不动产总额不得低于5亿泰铢；
（4）在泰国发行的REITs信托受益权单位必须在泰国证券交易所上市。目前，不允许私人配售REITs单位以建立REITs。目前正在进行几项有关修订现行法规或发布新法规以支持建立私人REITs的讨论；
（5）信托受益权证书的最低发行金额至少为5亿泰铢。
房地产投资信托基金的另一个优势是可以借钱并将其资产作为抵押。REITs最多可以从金融机构借入其总资产价值的35%，如果REITs本身是投资级的，这一比例为60%。从投资的角度来看，这使得REITs具有吸引力。REITs还可以通过发行债券来筹集资金，这在今天的市场上越来越普遍。
5、城市规划
管理房地产开发的主要法律之一是《城市规划法》，它规定了与城市规划过程有关的法规。每个省或地区的具体城市规划单独发布，每5年更新一次。具体的城市规划为每一地带订定分区、楼面面积比率、休憩用地比率及其他有关规定。为了鼓励发展商开发公益项目，政府最近推出了FAR奖金制度。如果项目符合相关条件，例如在项目中提供公共用地或公共公园，或按照绿色建筑概念发展项目，开发商可以在自己的项目中获得额外的容积率。
6、建筑施工管理
根据泰国法律，建筑活动是由《建筑管理法》调整。此外，每个省发布的法规也涵盖了该地区的建筑管理规则。开发商在建造建筑物之前，必须从当地行政办公室获得建筑许可证。此外，某些类型的建筑需要相关的地方行政办公室进行竣工检查，以签发竣工证书。
三、环境为了应对人们对环境的日益关注，泰国引入了环境影响评估(EIA)，作为房地产开发项目的关键先决条件之一。根据房地产开发项目的性质和规模，可以对该房地产开发项目进行环境影响评估。如果项目开发商未能遵守这些要求，他们可能会被追究民事甚至是刑事责任。
在泰国某些地区从事小型房地产开发项目的开发商无须编制环评报告，但是他们可能需要准备初步环境审查，这是在做可研之前对项目进行环境评估的最初阶段，以确定和评价可能产生的环境影响。与编制环境影响评估报告或环境健康影响评估报告相比，环境影响评估的实施在实践中不那么复杂。
如果房地产项目需要编制环评报告，需要提交给主管部门自然资源与环境政策与规划办公室(ONEP)进行审批，环评报告必须由该部门授权的环评顾问参与评估，并按照该部门公布的指引编制。为了评估房地产开发项目对环境的影响，环评报告通常包括对房地产开发项目过程中对环境影响的预测，不管这种环境影响是消极的还是积极的。该报告还涵盖了缓解措施以及监测要求，以防止房地产开发项目产生不良影响扩大化。此外，有些特定类型的房地产开发项目(例如大型生物质发电厂项目)可能需要编制环境影响评估报告，而不是编制普通的环境评估报告。这是因为这些类型的项目被认为对环境质量和受影响社区的健康有更严重的潜在影响。因此，环境影响评估报告(其程序比环评报告更为复杂)必须包括健康影响评估，作为环评程序的一部分。
四、税收1、土地和建筑税
2019年，泰国推出了一项新的土地和建筑税法，同时废除了以前的税收制度。新税制的目的是使税收系统化，惩罚未使用土地的所有者。这种新的税收制度改变了税基和纳税人的身份。对一些人来说，税率也在明显降低。根据房产用途的不同，它规定了不同的税率上限。包括农业用途、住宅用途以及除前两者以外的其他用途。未利用土地也要缴纳土地和建筑税。
根据新的土地和建筑税法，应税财产包括土地、建筑物和商品房。对符合某些条件的特定土地和建筑给予若干免税。具体的土地和建筑包括以下几种：
（1）根据《土地分配法》，正在开发的作为住房或工业项目的土地和建筑物；
（2）根据《房屋所有权法》，正在开发的作为房屋所有权的土地或建筑物；
（3）根据《工业用地法》，作为工业用地而开发的土地或建筑物。
新的税收征管将于2020年开始实施。然而由于疫情的关系，所有纳税人都获得了大幅减税。在2020和2021纳税年度，纳税人只需缴纳其应纳税额的10%。
2、适用于房地产交易的税收
涉及土地和建筑物交易的有关各方通常要缴纳个人所得税以及印花税。印花税税率因交易类型而异。例如，土地或建筑物的租赁交易印花税率为整个租赁期租金的0.1%，而土地或建筑物的转让印花税率为评估价格或售价的0.5%，两者以较高者为准。但应征收特别营业税的，免征印花税。营业税是固定税率，税率为评估价格或销售价格的3.3%，以较高的为准，对商业转让征收。
五、营业场所租约与其他类型的房屋租赁一样，商业房屋租赁相关法律调整。对于外国人签订的租赁合同没有具体的限制。
有关营业场所租赁的重点规定如下：
1、租期及续租
土地或建筑物的租期一般不超过30年。鉴于这一限制，在某些情况下，订约双方可能会达成协议，出租人授予承租人在30年期满后续签合同的选择权。根据某些特殊法案(如《经济共同体法案》和《商业和工业不动产租赁法案》)的租赁期限可以更长，最长可达50年。
不动产租赁期限在三年以上的，必须向土地主管机关办理租赁登记。未经注册的租赁合同有效期为三年。商业场所，如零售场所、办公场所或工业场所的租赁期限通常为三年，商业场所的租赁协议可能包括再延长三年的选择性条款。租赁期在3年以下的，即使没有办理租赁登记，也可以向第三方主张租赁协议的权利。在租赁期开始前，承租人可要求一至三个月的免租金装修期，以便在租赁场所进行装修活动。
2、租金、保证金及费用
支付租金是租赁协议的最重要的组成部分，但不收取租金的租赁协议也不一定是强制租赁，但可能存在其他类型的物权，例如居住权或用益物权，但这些情况会适用不同的规则。租金可以是固定租金，也可以是根据租户在出租房屋内的营业额而定的浮动租金。办公室和工业租金往往是固定租金，零售业场所的租金往往是浮动租金。
租赁协议一般要求承租人以现金或担保的形式交一到三个月的租金押金。通常在租赁协议中约定承租人必须承担其他附属费用以及税费。对于租期超过三年的租赁协议，需要在土地办公室登记，登记费用包括租期总租金的1%的登记费，以及租期总租金的0.1%的印花税。
3、保养维修
除非租赁协议另有规定，承租人有义务进行小修和小保养，出租人有义务进行大修和大保养。一般来说，在长期租赁的情况下，承租人使用了全部或大部分出租房屋的使用权，除事先产生和发现的损耗，在较长的使用周期内承租人应对因使用该房屋造成的损耗承担维修责任。
4、转让和转租
承租人转租需要征得房东的同意，如果承租人是大型集团内部的公司，一般双方会在租赁合同中约定允许承租人在集团公司内部转租。
和中国“买卖不破租赁”原则一样，出租人将租赁房屋的所有权出售或者转让给第三人的，原先的租赁合同对房屋受让人具有约束力。受让方需要依法向原承租人承担出租人的一切权利和义务，取代原出租人成为新的出租人。
5、终止
承租人不履行租赁义务，包括不支付租金的，出租人有权终止租赁并没收保证金。在泰国的实践中，租赁协议双方通常会约定一个30天至90天的宽限期。一般租赁协议不允许承租人在租赁期满前提前终止租赁。除非出租人违反义务，或租赁协议另有规定。
本文为投资者介绍了泰国土地和房产的外国投资政策、投资方式、环境评估要求、税费、商业房屋租赁等内容，在下一篇关于泰国土地房产系列的最后一篇中，我们将为大家分析泰国土地与房产目前的发展情况、泰国房地产开发商的ICO数字货币发行融资计划、私人房地产投资信托REITs等内容，欢迎订阅关注~
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